Zakup z rynku wtórnego, gdy sprzedający wciąż ma kredyt hipoteczny

Duża część mieszkań na wtórnym rynku w Dubaju jest obciążona hipoteką, a w ogłoszeniu rzadko to widać. Wychodzi to na jaw po przyjęciu oferty, gdy okazuje się, że przebieg transakcji jest bardziej skomplikowany, niż zakładał kupujący — i bardziej narażony na ryzyko.

Zasada jest prosta. Zastaw banku jest wpisany do tytułu własności, a tytułu nie można przenieść, dopóki on tam jest. Kredyt spłaca się więc i zastaw zwalnia w ramach transakcji, a nie po niej. Liczy się pytanie, czyje pieniądze go spłacają i co stoi między tymi pieniędzmi a kupującym, który jeszcze nic nie posiada.

Zwykły przebieg

• Sprzedający uzyskuje od swojego banku pisemną kwotę spłaty, ważną do wskazanej daty. Odsetki naliczają się codziennie, więc liczba podana trzy tygodnie temu nie jest aktualna, a wcześniejsza spłata wiąże się z opłatą wynikającą z zasad kredytów hipotecznych banku centralnego.
• Kredyt zostaje spłacony — często ze środków kupującego, dostarczonych jako czek bankierski wystawiony na bank sprzedającego, a nie na samego sprzedającego.
• Bank wydaje list o braku zobowiązań i zwalnia zastaw w Land Department. Ten krok trwa w najlepszym razie kilka dni, a dłużej, gdy bank jest powolny.
• Uzyskuje się NOC dewelopera, gdy tytuł jest już wolny.
• Przeniesienie zostaje zarejestrowane w biurze trustee w zwykły sposób, a tam płaci się też resztę ceny.

Ryzyko, powiedziane wprost

Między spłatą cudzego kredytu a otrzymaniem title deed jest luka kilku dni lub tygodni, w której rozstałeś się z dużą sumą i nic nie posiadasz. W samej konstrukcji nie ma niczego niewłaściwego — tak się tu przeprowadza takie transakcje — ale ryzyko jest realne i jest twoje. Odpowiedzią rynku jest wpisanie blokady na nieruchomość na rzecz kupującego, aby sprzedający nie mógł nią dysponować w czasie rozliczenia. To, czy ten mechanizm jest dostępny i właściwy w twojej konkretnej transakcji, jest pytaniem do prawnika, a nie do pośrednika, i to jest moment, w którym zapłacenie mu przestaje być opcją.

Dwa banki zamiast jednego

Jeśli kupujący też bierze kredyt, w transakcji są dwaj kredytodawcy i trzeba ich uszeregować: bank kupującego wypłaca środki, które spłacają bank sprzedającego, stary zastaw zostaje zwolniony, nowy wpisany, a tytuł zmienia właściciela w jednym ciągu. Każda dodatkowa instytucja ma własny wewnętrzny harmonogram, dlatego kupujący z kredytem, który kupuje od sprzedającego z kredytem, powinien planować w tygodniach i wpisać do MOU realistyczną datę realizacji, a nie życzeniową. Niedotrzymanie terminu w tej umowie ma swoją cenę.

Co ustalić, zanim wpłacisz zadatek

• Czy w ogóle jest zastaw na tytule i w którym banku. Poproś o kopię title deed i przeczytaj ją, zamiast polegać na ustnej odpowiedzi.
• Kwotę spłaty i datę jej ważności, na piśmie od kredytodawcy.
• Jak finansowana jest spłata. Jeśli finansujesz ją ty, ustal na piśmie, co chroni te pieniądze do czasu rejestracji przeniesienia.
• Kto płaci opłatę za wcześniejszą spłatę, która przy każdej normalnej wykładni jest kosztem sprzedającego i warto to potwierdzić, zanim stanie się sporem.
• Czy istnieją zaległości w opłatach serwisowych, bo NOC nie zostanie wydane, dopóki nie zostaną uregulowane, a sprzedający, który jest zmuszony do sprzedaży, może mieć kłopoty także tutaj.
• Datę realizacji w MOU, którą banki faktycznie mogą dotrzymać.

Kiedy zrezygnować

Sprzedający, który nie poda na piśmie kwoty spłaty od kredytodawcy albo którego banku nie da się wskazać, nie ma problemu z papierami — jest sprzedającym, którego pozycji nie możesz zweryfikować. To samo dotyczy nacisku, by wypłacić środki przed uzgodnioną kolejnością, albo prośby o zapłatę jakiejkolwiek części spłaty na rachunek osobisty zamiast do banku. Zmienione dyspozycje płatnicze przychodzące mailem to najstarsze oszustwo w międzynarodowych transakcjach nieruchomościowych i wciąż najskuteczniejsze: każdą zmianę potwierdź telefonicznie, pod numerem, który już miałeś.

Na podstawie praktyki zwalniania hipotek w ZEA, procedury przeniesienia w Dubai Land Department i zasad banku centralnego dotyczących wcześniejszej spłaty. To nie jest porada prawna — to transakcja, w której warto mieć własnego prawnika.