Aufschlag für die Aussicht bei Apartments in Dubai: Wie viel ein Meerblick tatsächlich zum Preis beiträgt

„Nehmen Sie die mit Aussicht, die lässt sich leichter weiterverkaufen“ ist fast ein Standardrat von Maklern, die in Dubai Einheiten zeigen. Er hält stand: Zwei sonst identische Apartments im selben Gebäude, die sich nur durch den Blick aus dem Fenster unterscheiden, werden regelmäßig mit einem Abstand von mehreren zehn Prozent gehandelt. Die eigentliche Frage für einen Anleger lautet nicht, ob der Aufschlag existiert, sondern wo die Grenze zwischen einem Aufschlag verläuft, der sich lohnt, und einem, der weder über Miete noch beim Wiederverkauf zurückkommt. Ein Vergleich solcher Einheiten funktioniert nur auf gleicher Basis — siehe Preis pro Quadratfuß gegen Preis pro Apartment, wie Flächenunterschiede den Vergleich verzerren, noch bevor die Aussicht ins Spiel kommt.

Nach Berichten der Khaleej Times über den Markt an der Wasserfront der Stadt, im Einklang mit breiteren Kommentaren von Agenturen, bringt ein direkter Blick auf Meer, Marina oder Palm innerhalb desselben Gebäudes typischerweise 15–25 % bei teilweiser und 30–60 % bei voller, ungehinderter Frontalaussicht. Die Spanne ist bewusst weit — sie hängt stark vom konkreten Gebäude, vom Stockwerk und davon ab, wie viel der Sichtlinie bereits durch Nachbartürme verstellt ist. Das obere Ende der Spanne sollte man als Obergrenze für seltene Einheiten verstehen, nicht als Zahl, auf der man einen Kauf aufbaut.

Wo der Aufschlag für die Aussicht gegen die Rendite arbeitet

Das ist die Falle für einen Anleger, der die prozentuale Rendite rechnet statt nur den Preis. Eine Einheit mit Aussicht kostet deutlich mehr als eine gleichwertige ohne Aussicht im selben Turm, doch die erzielbare Miete steigt nicht im selben Maß — die Nachfrage der Mieter reagiert auf eine Aussicht weniger stark als die der Käufer. Das Ergebnis: Eine Einheit mit vollem Meerblick kann eine niedrigere Mietrendite erzielen als eine mit seitlichem oder teilweisem Blick im selben Gebäude: Die Miete liegt nah beieinander, der Einstiegspreis nicht.

Daraus folgt die praktische Regel: Geht es um Mieteinnahmen und prozentuale Rendite, kaufen Sie die minimale Aussicht, mit der die Einheit vermietbar bleibt — nicht die frontale, voll aufgepreiste Sichtlinie. Geht es um Wertsteigerung bei mittlerer bis langer Haltedauer oder um die Eigennutzung, lohnt sich eine starke Aussicht meist: Sie verliert in einem schwachen Markt langsamer an Wert und findet beim Wiederverkauf schneller einen Käufer, schlicht weil es weniger vergleichbare Einheiten gibt.

Ein Gebäude, zwei sehr unterschiedliche Aussichten: Grand Bleu Tower

Ein anschauliches Beispiel dafür, wie stark die Aussicht innerhalb eines einzigen Gebäudes variiert, ist der Grand Bleu Tower auf der Halbinsel, die Emaar Beachfront zwischen Dubai Marina und Palm Jumeirah bildet. Das Projekt bietet Zweizimmer-Grundrisse mit direktem Frontalblick auf Palm Jumeirah und das offene Meer neben Zweizimmer-Grundrissen vergleichbarer Größe, die zum Innenhof der Anlage oder zu Nachbartürmen desselben Projekts zeigen. Der Unterschied in der Aussichtsqualität zwischen sonst ähnlichen Grundrissen ist eines der sichtbareren Beispiele für diesen Effekt auf dem Markt.

Konkrete Wiederverkaufspreise nennen wir hier bewusst nicht: Einzelne Wiederverkäufe von Einheiten sind private Einzelgeschäfte und keine börsennotierten Preise, und wer eine Zahl aus zweiter Hand ohne bei der DLD registrierte Quelle wiedergibt, riskiert, in beide Richtungen weit danebenzuliegen. Für die Bewertung des Gebäudes und seiner Einheitenmischung ist das öffentliche Profil des Projekts selbst ein verlässlicherer Bezugspunkt als ein einzelner gemeldeter Verkauf — siehe die Projektseite des Grand Bleu Tower, entwickelt von Emaar.

Eine Aussicht am Grundriss beurteilen, bevor der Turm steht

Off-plan-Käufer können nicht am Fenster stehen, deshalb ersetzen drei Prüfungen den Blick:

• Was heute auf der Sichtlinie liegt und was dort zur Bebauung ausgewiesen ist. Ein offener Blick über ein leeres Grundstück ist nur ein Blick „vorerst“, wenn das Grundstück für ein Hochhaus ausgewiesen ist. Der Masterplan und die zulässige Höhe der Nachbarparzellen zählen mehr als das aktuelle Foto.
• Die nächste Phase des Bauträgers selbst. In großen Masterplänen wird eine Aussicht oft nicht von einem konkurrierenden Bauträger verstellt, sondern von der folgenden Startphase desselben Bauträgers — das sollte man direkt klären, statt einem Prospekt-Rendering zu trauen.
• Stockwerk und Winkel, nicht nur die Worte „Meerblick“ im Inserat. Dieser Ausdruck sagt nichts über die Breite der Sichtlinie, die ein schmaler Spalt zwischen zwei Türmen oder ein voller Frontalblick sein kann. In unteren Stockwerken wird ein nominell zutreffender „Meerblick“ häufig vom Podium des eigenen Gebäudes verstellt.

Die eine Regel, die bei Parkblick umgekehrt gilt

Beim Meerblick erzielen höhere Stockwerke in der Regel einen höheren Aufschlag als niedrigere. Einheiten mit Parkblick verhalten sich oft umgekehrt: Ein niedriges Stockwerk mit dem Gefühl, „im Park“ zu sitzen, lässt sich tendenziell besser vermieten und weiterverkaufen als ein hohes, das auf das Blätterdach hinabblickt. Das ist eine durchgängige Beobachtung bei Projekten am Park, auch wenn der genaue prozentuale Aufschlag gebäudespezifisch ist und nicht von einem einzelnen Projekt auf den Markt insgesamt übertragen werden sollte.

Wann sich der Aufschlag nicht auszahlt

• Eine Haltedauer unter 2–3 Jahren mit dem Ziel eines schnellen Weiterverkaufs: Der Markt preist eine seltene Aussicht bereits in den Einstiegspreis ein, sodass in kurzer Zeit wenig zusätzlicher Wert zu holen ist.
• Eine Aussicht, die nicht dauerhaft ist — ein leeres Grundstück ohne bestätigte Ausweisung oder ein vorübergehender Bauhof, aus dem ein Turm werden könnte.
• Ein Kauf, der rein auf die prozentuale Mietrendite statt auf Kapitalwachstum gerechnet ist — eine Einheit mit seitlichem oder teilweisem Blick bei vernünftigerem Einstiegspreis gewinnt nach dieser Kennzahl meist.

Umgekehrt lohnt sich der Aufschlag in der Regel, wenn die Aussicht wirklich unverbaubar ist — offenes Wasser, ein geschützter Park, Meer ohne gegenüberliegende Bebauung — und die Haltedauer fünf Jahre oder länger beträgt: Über diesen Zeitraum deckt die Liquiditätslücke zwischen einer Einheit mit und einer ohne Aussicht typischerweise den Unterschied im Einstiegspreis.

Ein Beispiel dafür, wie Grundrisse mit Meerblick und mit Hofblick innerhalb eines Projekts nebeneinander liegen, zeigt die Einheitenmischung im Grand Bleu Tower auf Emaar Beachfront.