Projekte vergleichen: Preis pro Quadratfuß statt Preis pro Wohnung

Der häufigste Fehler bei der Wahl zwischen zwei Projekten ist der Vergleich des Wohnungspreises. Diese Zahl sagt nichts aus, solange sie nicht auf die Fläche umgerechnet wurde.

Ein Beispiel aus der Praxis

Zwei Projekte in Business Bay, beides Einzimmerwohnungen, vergleichbare Preise um AED 1,1–1,2 Mio. Auf den Preis pro Quadratfuß umgerechnet, war das eine 33 % günstiger als das andere – und 39 % günstiger als ein zweiter Turm desselben benachbarten Bauträgers. Der Grund ist einfach: Die Wohnungen im zweiten Projekt sind deutlich größer. Ein Käufer, der nur auf die Gesamtsumme schaut, hätte das nie gesehen.

Was noch auf eine gemeinsame Basis gebracht werden muss

• Was in der Fläche enthalten ist. Balkone, Terrassen und Dienstbotenzimmer werden von Bauträgern unterschiedlich gezählt. Vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem, sonst ist die Kennzahl bedeutungslos.
• Der Zahlungsplan. Geld, das im vierten Jahr gezahlt wird, ist billiger als Geld heute. Zwei gleiche Preise bei verschiedenen Plänen sind verschiedene Preise.
• Gebühren und Pakete. Eine erlassene Registrierungsgebühr sind 4 %. Ein inbegriffenes Möblierungspaket ist eine reale Zahl. Beides gehört in den Vergleich.
• Die Nebenkosten (Service Charge). Der prognostizierte Satz pro Quadratfuß und Jahr, denn er ist eine Belastung über die gesamte Haltedauer.
• Der Handover-Termin. Zwei Jahre Unterschied sind zwei Jahre Miete, die Sie entweder erhalten oder nicht.

Der eine Vergleich, der alle anderen schlägt

Der Preis pro Quadratfuß im Verhältnis zu registrierten Transaktionen im selben Stadtteil und wenn möglich im selben Gebäude. Ein Projekt kann günstiger sein als sein Nachbar und trotzdem teuer im Vergleich zu dem, was im Stadtteil tatsächlich gehandelt wird. Dieser Vergleich ist in den Daten des Land Department verfügbar und dauert Minuten.

Die umgekehrte Falle

Am günstigsten pro Quadratfuß ist nicht automatisch am besten. Eine größere Wohnung mit niedrigerem Satz pro Quadratfuß kann schwerer zu vermieten und schwerer zu verkaufen sein, wenn die Nachfrage im Stadtteil auf kompakte Einheiten zielt – Sie zahlen für Wohnfläche, die der Markt nicht bepreist. Effizienz und Vermietbarkeit des Grundrisses zählen neben der Kennzahl, weshalb sie ein Auswahlinstrument ist und keine Entscheidung.