Premia za widok z apartamentu w Dubaju: ile widok na morze faktycznie dodaje do ceny

„Proszę brać ten z widokiem, łatwiej go odsprzedać” — to niemal standardowa rada agentów pokazujących lokale w Dubaju. I ma ona oparcie: dwa poza tym identyczne apartamenty w tym samym budynku, różniące się tylko tym, co widać za oknem, regularnie różnią się ceną o dziesiątki procent. Prawdziwe pytanie dla inwestora nie brzmi, czy premia istnieje, lecz gdzie leży granica między premią, za którą warto płacić, a taką, która nie wróci ani w czynszu, ani przy odsprzedaży. Porównywanie takich lokali ma sens tylko na równych warunkach — zob. cena za stopę kwadratową a cena za apartament, gdzie wyjaśniamy, jak różnice powierzchni zniekształcają porównanie, zanim w ogóle uwzględni się widok.

Według doniesień Khaleej Times o rynku nabrzeżnym miasta, zgodnych z szerszymi komentarzami agencji, bezpośredni widok na morze, marinę lub Palmę w obrębie tego samego budynku dodaje zwykle od 15–25% za widok częściowy do 30–60% za pełny, niezasłonięty widok frontalny. Przedział jest szeroki z założenia — zależy w dużej mierze od konkretnego budynku, piętra i tego, w jakim stopniu linia widoku jest już zasłonięta przez sąsiednie wieżowce. Górną granicę tego przedziału należy traktować jako pułap dla rzadkich lokali, a nie liczbę, wokół której planuje się zakup.

Gdzie premia za widok działa przeciwko stopie zwrotu

To pułapka dla inwestora, który modeluje procentowy zwrot, a nie samą cenę. Lokal z widokiem kosztuje wyraźnie więcej niż równoważny lokal bez widoku w tym samym wieżowcu, ale osiągalny czynsz nie rośnie w tym samym tempie — popyt najemców reaguje na widok słabiej niż popyt kupujących. W rezultacie lokal z pełnym widokiem na morze może dawać niższą stopę zwrotu z najmu niż lokal z widokiem bocznym lub częściowym w identycznym budynku: czynsz jest zbliżony, cena wejścia już nie.

Wynika stąd praktyczna reguła: jeśli celem jest dochód z najmu i procentowy zwrot, należy kupić minimalny widok, który utrzymuje lokal konkurencyjnym na wynajem — a nie frontalny, w pełni premiowy. Jeśli celem jest wzrost wartości kapitału przy średnim lub długim horyzoncie albo mieszkanie jest na użytek własny, mocny widok zwykle wart jest premii: wolniej traci na wartości na słabym rynku i szybciej znajduje nabywcę przy odsprzedaży, po prostu dlatego, że porównywalnych lokali jest mniej.

Jeden budynek, dwa bardzo różne widoki: Grand Bleu Tower

Dobrą ilustracją tego, jak bardzo widok różni się w obrębie jednego budynku, jest Grand Bleu Tower na półwyspie tworzącym Emaar Beachfront między Dubai Marina a Palm Jumeirah. Projekt oferuje dwupokojowe układy z bezpośrednim frontalnym widokiem na Palm Jumeirah i otwarte morze, obok dwupokojowych układów o podobnej powierzchni, skierowanych na wewnętrzny dziedziniec inwestycji lub sąsiednie wieże w ramach tego samego projektu. Różnica w jakości widoku między poza tym podobnymi układami to jeden z bardziej widocznych na rynku przykładów tego efektu.

Celowo nie podajemy tu konkretnych cen odsprzedaży: odsprzedaże pojedynczych lokali to prywatne, jednorazowe transakcje, a nie ceny notowane na giełdzie, a powtarzanie cudzej liczby bez źródła zarejestrowanego w DLD grozi błędem o szeroki margines w obu kierunkach. Do oceny budynku i struktury lokali stabilniejszym punktem odniesienia jest publiczny profil projektu niż jakakolwiek pojedyncza zgłoszona sprzedaż — zob. stronę projektu Grand Bleu Tower, którego deweloperem jest Emaar.

Jak ocenić widok z rzutu, zanim wieżowiec powstanie

Kupujący off-plan nie mogą stanąć przy oknie, więc trzy sprawdziany to zastępują:

• Co znajduje się na linii widoku dziś i co zgodnie z planem zagospodarowania ma tam powstać. Otwarty widok na pustą działkę to widok „na razie”, jeśli działka jest przeznaczona pod wysoki budynek. Plan zagospodarowania i dopuszczalna wysokość sąsiednich parceli liczą się bardziej niż dzisiejsze zdjęcie.
• Kolejna faza tego samego dewelopera. W dużych planach zagospodarowania widok jest często zasłaniany nie przez konkurencyjnego dewelopera, lecz przez kolejną fazę tego samego — warto to potwierdzić bezpośrednio, a nie ufać wizualizacji z broszury.
• Piętro i kąt, a nie same słowa „widok na morze” w ogłoszeniu. To sformułowanie nic nie mówi o szerokości linii widoku, która może być wąską szczeliną między dwiema wieżami albo pełnym frontalnym rozpościerającym się widokiem. Na niższych piętrach formalnie poprawny „widok na morze” bywa zasłonięty przez podium własnego budynku.

Jedna reguła działa odwrotnie przy widoku na park

W przypadku widoku na morze wyższe piętra zwykle osiągają wyższą premię niż niższe. Lokale z widokiem na park często działają odwrotnie: niskie piętro z poczuciem mieszkania „w parku” zwykle lepiej się wynajmuje i odsprzedaje niż wysokie piętro spoglądające z góry na korony drzew. To spójna obserwacja w inwestycjach przy parkach, choć dokładny procentowy wzrost zależy od budynku i nie należy go uogólniać z jednego projektu na cały rynek.

Kiedy premia się nie zwraca

• Horyzont poniżej 2–3 lat nastawiony na szybką odsprzedaż: rynek wycenia już rzadki widok w cenie wejścia, więc w krótkim czasie zostaje niewiele miejsca na dodatkową wartość.
• Widok, który nie jest trwały — pusta działka bez potwierdzonego przeznaczenia lub tymczasowy plac budowy, który może stać się wieżowcem.
• Zakup modelowany wyłącznie na procentowej stopie zwrotu z najmu, a nie na wzroście kapitału — widok boczny lub częściowy w rozsądniejszej cenie wejścia zwykle wygrywa w tym kryterium.

I odwrotnie: premia zwykle jest warta zapłaty, gdy widok jest naprawdę nie do zasłonięcia — otwarta woda, chroniony park, morze bez zabudowy naprzeciw — a horyzont wynosi pięć lat lub więcej: w takiej perspektywie różnica płynności między lokalem z widokiem a bez niego zwykle pokrywa różnicę w cenie wejścia.

Przykład tego, jak układy z widokiem na morze i na dziedziniec współistnieją w jednym projekcie, znajdą Państwo w strukturze lokali Grand Bleu Tower na Emaar Beachfront.