Büros der Klasse A in Dubai: 3 % Leerstand und AED 370 pro Quadratfuß
Der Leerstand im besten Bestand liegt bei etwa 3 %, im DIFC und in Downtown zwischen null und zwei Prozent. Was das praktisch bedeutet – ein ausgewogener Markt liegt bei 8–12 % – und wohin sich die Mieten entwickelt haben.
Der Dubaier Büromarkt hat einen Zustand erreicht, den Berichte nüchtern als „historisch niedrigen Leerstand“ beschreiben und der in der Praxis bedeutet: Ein ordentliches Büro im Zentrum zu mieten, ist ein Projekt von mehreren Monaten.
Die Zahlen
Im ersten Halbjahr 2025 lag der Leerstand im Bestand der Klasse A bei rund 3 %, an den begehrtesten Adressen – DIFC und Downtown – zwischen null und zwei Prozent. Die durchschnittliche Miete der Klasse A erreichte AED 370 pro Quadratfuß und Jahr, nach einem Anstieg von 28 % binnen zwölf Monaten und im dritten Jahr in Folge mit zweistelligem Wachstum.
Was 3 % tatsächlich bedeuten
Ein Büromarkt gilt bei 8–12 % Leerstand als ausgewogen: Dieser Puffer erlaubt es einem Unternehmen, umzuziehen, wenn es das braucht, und nicht erst, wenn zufällig eine Etage frei wird. Drei Prozent sind eine technische Größe. Sie besteht überwiegend aus Flächen, die gerade ausgebaut werden oder den Besitzer wechseln, und enthält fast nichts, was tatsächlich verfügbar wäre.
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Null bis zwei Prozent im DIFC bedeuten genau das, was sie sagen: Es gibt dort keine leeren Büros, es gibt eine Warteschlange.
Folgen für Mieter
Die Planungshorizonte werden länger. Unternehmen verhandeln Flächen heute zwölf bis achtzehn Monate vor der Fertigstellung eines Gebäudes, denn auf die Freigabe einer Etage zu warten, ist keine Strategie. Ausbauzeiten, Break-Klauseln und Erweiterungsrechte werden zu Verhandlungspunkten, wie sie es in einem weichen Markt nicht sind – und meist gewinnt der Vermieter.
Folgen für Eigentümer
Ein Mietwachstum dieser Größenordnung hält nicht ewig an, und die bis 2030 anrollende Pipeline wird es lockern. Doch die unmittelbare Lage ist ungewöhnlich: Eine Neuvermietung in einem guten Gebäude erfolgt fast augenblicklich, und die Leerstandsannahme, die jedes Büroinvestmentmodell dominiert, liegt derzeit nahe null.
Die praktische Anweisung lautet, beide Zustände zu modellieren: was das Objekt bei der heutigen Miete mit zwei Wochen Leerstand abwirft und was bei einer normalisierten Miete mit zwei Monaten Leerstand. Trägt sich der Fall nur im ersten Szenario, ist er eine Wette auf den Zyklus.