Bureaux de classe A à Dubaï : 3 % de vacance et 370 AED le pied carré
La vacance du meilleur parc avoisine 3 %, entre zéro et deux pour cent à DIFC et Downtown. Ce que cela signifie en pratique — un marché équilibré tourne à 8–12 % — et où sont passés les loyers.
Le marché des bureaux de Dubaï a atteint un état que les rapports qualifient sobrement de « vacance historiquement basse » et qui signifie concrètement que louer un bon bureau en centre-ville est un projet qui se compte en mois.
Les chiffres
Au premier semestre 2025, la vacance du parc de classe A s'est maintenue autour de 3 %, et dans les adresses les plus recherchées — DIFC et Downtown — elle se situait entre zéro et deux pour cent. Le loyer moyen de classe A a atteint 370 AED le pied carré par an, après une hausse de 28 % en douze mois et une troisième année consécutive de croissance à deux chiffres.
Ce que 3 % signifie vraiment
Un marché de bureaux est considéré comme équilibré à 8–12 % de vacance : ce coussin permet à une société de déménager quand elle en a besoin, et non quand un étage se libère par hasard. Trois pour cent est un chiffre technique. Il se compose en grande partie de surfaces en cours d'aménagement ou de transaction, et ne contient presque rien de réellement disponible.
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Zéro à deux pour cent à DIFC veut dire exactement ce que cela dit : il n'y a aucun bureau vacant, il y a une file d'attente.
Conséquences pour un locataire
Les horizons de planification s'allongent. Les sociétés négocient désormais leurs surfaces douze à dix-huit mois avant l'achèvement d'un immeuble, car attendre la libération d'un étage n'est pas une stratégie. Les durées d'aménagement, les clauses de sortie et les droits d'extension deviennent des points de négociation comme ils ne le sont pas sur un marché mou — et c'est le plus souvent le bailleur qui l'emporte.
Conséquences pour un propriétaire
Une croissance des loyers de cet ordre ne dure pas indéfiniment, et le pipeline qui arrive vers 2030 la desserrera. Mais la situation immédiate est inhabituelle : une relocation dans un bon immeuble est quasi instantanée, et l'hypothèse de vacance qui domine un modèle d'investissement en bureaux est actuellement proche de zéro.
La consigne pratique est de modéliser les deux états. Ce que l'actif rapporte au loyer d'aujourd'hui avec deux semaines de vacance, et ce qu'il rapporte à un loyer normalisé avec deux mois de vacance. Si le projet ne tient que dans le premier cas, c'est un pari sur le cycle.