Biura klasy A w Dubaju: 3% pustostanów i 370 AED za stopę kwadratową
Pustostanowość w najlepszych zasobach wynosi około 3%, a w DIFC i Downtown od zera do dwóch procent. Co to oznacza w praktyce — zrównoważony rynek to 8–12% — i dokąd poszły czynsze.
Dubajski rynek biurowy osiągnął stan, który raporty opisują sucho jako „historycznie niską pustostanowość”, a który w praktyce oznacza, że wynajęcie przyzwoitego biura w centrum to projekt liczony w miesiącach.
Liczby
W pierwszej połowie 2025 roku pustostanowość w zasobach klasy A utrzymywała się na poziomie około 3%, a w najbardziej pożądanych adresach — DIFC i Downtown — wahała się od zera do dwóch procent. Średni czynsz w klasie A sięgnął 370 AED za stopę kwadratową rocznie, po wzroście o 28% w ciągu dwunastu miesięcy i trzecim z rzędu roku wzrostów dwucyfrowych.
Czym naprawdę jest 3%?
Rynek biurowy uważa się za zrównoważony przy pustostanowości 8–12%: ten bufor pozwala firmie się przeprowadzić wtedy, gdy tego potrzebuje, a nie wtedy, gdy akurat zwolni się piętro. Trzy procent to wielkość techniczna. Składają się na nią głównie powierzchnie będące w trakcie wykończenia lub zmieniające właściciela, a dostępnych do transakcji jest w niej prawie zero.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Od zera do dwóch procent w DIFC znaczy dokładnie to, co mówi: nie ma tam wolnych biur, jest kolejka.
Konsekwencje dla najemcy
Horyzonty planowania się wydłużają. Firmy negocjują obecnie powierzchnię na dwanaście do osiemnastu miesięcy przed ukończeniem budynku, bo czekanie na zwolnienie piętra nie jest strategią. Okresy wykończenia, klauzule wypowiedzenia i prawa do rozbudowy stają się przedmiotem negocjacji, czym nie są na słabym rynku — i najczęściej wygrywa je wynajmujący.
Konsekwencje dla właściciela
Wzrost czynszów tej skali nie utrzymuje się w nieskończoność, a pula inwestycji, która pojawi się do 2030 roku, go osłabi. Ale obecna sytuacja jest nietypowa: ponowny najem w dobrym budynku następuje niemal natychmiast, a założenie o pustostanie, które dominuje w modelu inwestycji biurowej, jest dziś bliskie zera.
Praktyczna zasada brzmi: modelować oba stany. Ile aktywo przynosi przy dzisiejszym czynszu i dwutygodniowym pustostanie, a ile przy znormalizowanym czynszu i dwumiesięcznym pustostanie. Jeśli kalkulacja działa tylko w pierwszym przypadku, jest zakładem na cykl.