Uffici di classe A a Dubai: vacancy al 3% e AED 370 al piede quadrato

Il mercato degli uffici di Dubai ha raggiunto una condizione che i rapporti descrivono con aridità come «vacancy storicamente bassa» e che in pratica significa che affittare un ufficio decente in centro è un progetto che si misura in mesi.

I numeri

Nel primo semestre del 2025 la vacancy nello stock di classe A si è mantenuta intorno al 3%, e negli indirizzi più ricercati, DIFC e Downtown, oscillava tra zero e due per cento. Il canone medio di classe A ha raggiunto AED 370 per piede quadrato all'anno, dopo un aumento del 28% in dodici mesi e un terzo anno consecutivo di crescita a doppia cifra.

Cos'è davvero il 3%

Un mercato di uffici è considerato in equilibrio con una vacancy dell'8–12%: quel cuscinetto permette a un'azienda di trasferirsi quando serve e non quando un piano si libera per caso. Il tre per cento è una cifra tecnica. È composta in gran parte da spazi in fase di allestimento o di passaggio di proprietà, e non contiene quasi nulla di disponibile da trattare.

Da zero a due per cento al DIFC significa esattamente ciò che dice: lì non ci sono uffici vuoti, c'è una fila.

Conseguenze per un inquilino

Gli orizzonti di pianificazione si allungano. Le aziende ora negoziano gli spazi da dodici a diciotto mesi prima del completamento di un edificio, perché aspettare che si liberi un piano non è una strategia. Periodi di allestimento, clausole di recesso e diritti di espansione diventano punti di trattativa come non lo sono in un mercato debole, e per lo più li vince il locatore.

Conseguenze per un proprietario

Una crescita dei canoni di questo ordine non dura all'infinito, e la pipeline in arrivo verso il 2030 la allenterà. Ma la situazione immediata è insolita: una nuova locazione in un buon edificio è quasi istantanea, e l'ipotesi di sfitto che domina un modello di investimento in uffici è attualmente vicina a zero.

L'indicazione pratica è modellare entrambi gli stati. Cosa rende l'asset al canone di oggi con due settimane di sfitto, e cosa rende a un canone normalizzato con due mesi di sfitto. Se l'operazione regge solo nel primo caso, è una scommessa sul ciclo.