Un mutuo a Dubai da non residente: anticipo, tassi e che cosa chiede la banca

Gli stranieri senza residenza negli Emirati ottengono mutui — da un elenco più ristretto di banche, a condizioni più rigide e con più documentazione rispetto a un residente. Conviene conoscerne i meccanismi prima di preselezionare gli immobili, perché cambiano ciò che si può effettivamente acquistare.

L'anticipo

I tetti del rapporto prestito/valore sono fissati dalla banca centrale e scendono all'aumentare del prezzo e al indebolirsi dello status dell'acquirente. Un cittadino degli Emirati prende in prestito di più, un residente espatriato meno, un non residente il minimo. In pratica un non residente dovrebbe pianificare di finanziare circa la metà dell'acquisto e di coprire il resto con capitale proprio, con la ripartizione esatta che dipende dalla banca, dall'immobile e dalla fascia di prezzo.

Altri due punti che si trascurano. La banca presta in base alla propria perizia, non al prezzo del vostro contratto: se la perizia risulta inferiore a quanto concordato, la differenza va coperta da voi in contanti. E i costi di transazione del 6–8% restano fuori dal prestito: tassa di trasferimento, commissioni, spese di trustee e registrazione dell'ipoteca si pagano con fondi propri.

Tassi e durata

Il prezzo è fisso per un periodo iniziale e variabile in seguito, oppure variabile fin dall'inizio sul parametro interbancario locale. Per i non residenti il prezzo prevede un premio rispetto ai residenti. Le durate sono più brevi di quanto si aspettino gli acquirenti europei e di solito esiste un limite di età alla scadenza.

Chiedete il tasso complessivo e non quello dichiarato: commissione di istruttoria, spese di perizia, assicurazione vita e sull'immobile e penale di estinzione anticipata. Quest'ultima conta se prevedete di vendere prima della fine della durata, come fa la maggior parte degli investitori.

Che cosa chiede la banca

• Passaporto e prova di residenza nel vostro paese di residenza.
• Prova del reddito — reddito da lavoro con buste paga e lettera del datore di lavoro, oppure bilanci societari e storico dei dividendi per un imprenditore.
• Estratti conto da sei a dodici mesi, che devono concordare con il reddito dichiarato.
• Passività esistenti — prestiti e carte altrove, che riducono quanto potete prendere in prestito qui.
• Origine dei fondi per l'anticipo. È la domanda che più spesso blocca una pratica e si risponde con documenti, non con spiegazioni.

L'off-plan è diverso

Finanziare un immobile in costruzione è più difficile e disponibile su meno progetti: le banche prestano su progetti di costruttori da loro approvati e spesso solo da una certa fase di completamento. Fino ad allora il piano di pagamento è il finanziamento, ed è esattamente per questo che il calendario delle rate merita tanta attenzione quanto il prezzo.

Ha senso, in fondo?

Due casi onesti. Se il rendimento da locazione dell'immobile supera il costo complessivo del prestito, la leva funziona e aumenta il rendimento sul vostro capitale. Se non lo supera — e sugli immobili premium spesso non lo supera — un mutuo è un modo per comprare più immobile di quanto il vostro contante consenta, non un modo per guadagnare di più con lo stesso contante.

In entrambi i casi, modellatelo contro un rialzo dei tassi. Un prestito a tasso variabile su un immobile il cui affitto è limitato da un indice di locazione può far passare il flusso di cassa da positivo a negativo senza che cambi nient'altro.