Kredyt hipoteczny w Dubaju dla nierezydenta: wkład własny, oprocentowanie i czego wymaga bank

Cudzoziemcy bez rezydencji w ZEA kredyty hipoteczne dostają — od węższej grupy banków, na ostrzejszych warunkach i po przedstawieniu większej liczby dokumentów niż rezydent. Warto znać ten mechanizm, zanim zacznie się wybierać nieruchomości, bo wpływa on na to, co faktycznie można kupić.

Wkład własny

Limity wskaźnika LTV (loan-to-value) ustala bank centralny; maleją one wraz ze wzrostem ceny i ze słabnącym statusem kupującego. Obywatel ZEA pożycza najwięcej, rezydent-ekspat mniej, nierezydent najmniej. W praktyce nierezydent powinien zakładać sfinansowanie mniej więcej połowy ceny zakupu, a resztę pokryć ze środków własnych — dokładny podział zależy od banku, nieruchomości i przedziału cenowego.

Są jeszcze dwie kwestie, które łatwo przeoczyć. Bank udziela kredytu na podstawie własnej wyceny, a nie ceny z umowy — jeśli wycena wypadnie poniżej uzgodnionej kwoty, różnicę trzeba pokryć gotówką. Poza kredytem pozostają też koszty transakcyjne w wysokości 6–8%: opłata za przeniesienie własności, prowizja, opłaty powiernika i rejestracja hipoteki płaci się z własnych środków.

Oprocentowanie i warunki

Oprocentowanie jest albo stałe przez okres początkowy, a potem zmienne, albo zmienne od samego początku, oparte na lokalnej stawce międzybankowej. Ceny dla nierezydentów zawierają premię w stosunku do cen dla rezydentów. Okresy kredytowania są krótsze, niż spodziewają się kupujący z Europy, a zwykle obowiązuje też górna granica wieku w dniu spłaty.

Warto pytać o efektywne oprocentowanie, a nie o stawkę reklamową: opłatę przygotowawczą, opłatę za wycenę, ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie nieruchomości oraz opłatę za wcześniejszą spłatę. Ta ostatnia ma znaczenie, jeśli planują Państwo sprzedaż przed końcem okresu kredytowania, a tak robi większość inwestorów.

Czego wymaga bank

• Paszport i potwierdzenie adresu w kraju zamieszkania.
• Dokumenty potwierdzające dochód — dochód z umowy o pracę wraz z paskami wypłat i zaświadczeniem od pracodawcy albo sprawozdania finansowe spółki i historia dywidend w przypadku właściciela firmy.
• Wyciągi bankowe z sześciu do dwunastu miesięcy, które muszą zgadzać się z deklarowanym dochodem.
• Istniejące zobowiązania — kredyty i karty w innych miejscach, które zmniejszają kwotę możliwą do pożyczenia tutaj.
• Źródło środków na wkład własny. To pytanie najczęściej zatrzymuje wniosek, a odpowiedzią na nie są dokumenty, nie wyjaśnienia.

Off-plan to inna historia

Sfinansowanie nieruchomości w budowie jest trudniejsze i możliwe przy mniejszej liczbie projektów: banki kredytują inwestycje zatwierdzonych przez siebie deweloperów, często dopiero od określonego etapu zaawansowania budowy. Do tego czasu finansowaniem jest plan płatności, i właśnie dlatego harmonogram rat zasługuje na tyle samo uwagi co cena.

Czy to w ogóle ma sens

Są dwa uczciwe przypadki. Jeśli rentowność najmu nieruchomości przewyższa całkowity koszt kredytu, dźwignia działa i zwiększa zwrot z kapitału własnego. Jeśli nie — a w segmencie premium często tak jest — kredyt pozwala kupić więcej nieruchomości, niż umożliwia gotówka, ale nie pozwala zarobić więcej na tej samej gotówce.

W obu przypadkach należy przeliczyć model przy wzroście stóp. Kredyt o zmiennym oprocentowaniu na nieruchomość, której czynsz jest ograniczony indeksem czynszów, może zamienić dodatni przepływ pieniężny w ujemny, mimo że nic innego się nie zmieniło.