Un crédit immobilier à Dubaï en tant que non-résident : apport, taux et ce que demande la banque

Les étrangers sans résidence aux Émirats arabes unis obtiennent bien des crédits immobiliers ici, auprès d'une liste de banques plus restreinte, à des conditions plus strictes et avec davantage de paperasse qu'un résident. Il faut connaître la mécanique avant de présélectionner des biens, car elle change ce que vous pouvez réellement acheter.

L'apport

Les plafonds de quotité de financement (loan-to-value) sont fixés par la banque centrale et diminuent à mesure que le prix augmente et que le statut de l'acheteur s'affaiblit. Un ressortissant émirati emprunte le plus, un expatrié résident moins, un non-résident le moins. En pratique, un non-résident doit prévoir de financer environ la moitié de l'achat et de couvrir le reste par fonds propres, la répartition exacte dépendant de la banque, du bien et de la tranche de prix.

Deux autres points échappent à beaucoup. La banque prête sur sa propre expertise et non sur le prix de votre contrat : si l'expertise ressort en dessous de ce dont vous êtes convenu, la différence est à votre charge, en espèces. Et les frais de transaction de 6–8 % sont hors prêt : les frais de transfert, la commission, les frais de fiduciaire et l'enregistrement de l'hypothèque sont tous payés sur vos fonds propres.

Taux et durées

La tarification est soit fixe pendant une période initiale puis variable, soit variable dès le départ sur la base du taux interbancaire local de référence. Les conditions des non-résidents comportent une prime par rapport à celles des résidents. Les durées sont plus courtes que ce qu'attendent les acheteurs européens, et il existe généralement un âge limite à l'échéance.

Demandez le taux global plutôt que le taux affiché : frais de dossier, frais d'expertise, assurance décès et assurance du bien, et pénalité de remboursement anticipé. Ce dernier point compte si vous prévoyez de vendre avant le terme, ce que font la plupart des investisseurs.

Ce que demande la banque

• Passeport et justificatif de domicile dans votre pays de résidence.
• Justificatifs de revenus : revenus salariés avec bulletins de paie et attestation de l'employeur, ou comptes de la société et historique de dividendes pour un chef d'entreprise.
• Relevés bancaires de six à douze mois, qui doivent concorder avec les revenus que vous avez déclarés.
• Engagements existants : prêts et cartes ailleurs, qui réduisent ce que vous pouvez emprunter ici.
• Origine des fonds de l'apport. C'est la question qui bloque le plus souvent un dossier, et elle se règle par des documents plutôt que par des explications.

Le off-plan est différent

Financer un bien en construction est plus difficile et possible sur moins de projets : les banques prêtent sur les programmes de promoteurs qu'elles ont agréés, et souvent seulement à partir d'un certain stade d'achèvement. D'ici là, l'échéancier tient lieu de financement, ce qui explique précisément pourquoi le calendrier des versements mérite autant d'attention que le prix.

Cela a-t-il un sens ?

Deux cas honnêtes. Si le rendement locatif du bien dépasse le coût total du prêt, l'effet de levier fonctionne et augmente le rendement de vos fonds propres. Dans le cas contraire, et sur le premium c'est fréquemment le cas, un crédit permet d'acheter davantage de bien que votre trésorerie ne le permet, mais pas de gagner davantage avec la même trésorerie.

Dans les deux cas, modélisez-le avec une hausse des taux. Un prêt à taux variable sur un bien dont le loyer est plafonné par un indice locatif peut faire passer un cash-flow positif en négatif sans que rien d'autre ne change.