Steuern für Eigentümer in Montenegro: Kauf, Besitz, Vermietung, Verkauf

Immobilien in Montenegro treffen an vier Punkten auf Steuern: beim Kauf, in jedem Jahr des Besitzes, bei der Vermietung und beim Verkauf. Die Sätze liegen unter dem europäischen Niveau, und genau das erzeugt den falschen Eindruck, es gebe gar keine Steuern. Es gibt sie — sie sind nur klein, und jeder der vier Punkte wird nach einer eigenen Regel berechnet.

1. Kauf: entweder Grunderwerbsteuer oder Mehrwertsteuer

Die Weggabelung hängt davon ab, von wem Sie kaufen.

• Wiederverkaufsmarkt — Grunderwerbsteuer. Grundsatz 3 %, wobei seit 2024 für teure Immobilien eine höhere Staffel gilt: Je teurer das Objekt, desto höher der Prozentsatz. Satz und Schwellenwerte prüft man zum Zeitpunkt der Transaktion — die Staffel wurde erst kürzlich überarbeitet.
• Ein Erstverkauf durch den Bauträger — Mehrwertsteuer zum Regelsatz von 21 %, bereits im Vertragspreis enthalten. Sie zahlen sie nicht gesondert, können sie aber auch nicht vom Preis abziehen.
• Die Bemessungsgrundlage ist nicht immer der Vertragspreis. Die Steuerbehörde kann vom Marktwert ausgehen, wenn der Vertragspreis zu niedrig angesetzt ist; ein niedriger Preis „für die Steuer“ ist ein Weg zu einem Steuerbescheid, keine Ersparnis.

2. Besitz: eine jährliche Gemeindesteuer

Die jährliche Grundsteuer in Montenegro legt nicht der Staat fest, sondern die Gemeinde (opština); eine gleich bewertete Immobilie in Budva und im Landesinneren wird daher mit unterschiedlichen Sätzen besteuert. Die Spanne ist gesetzlich vorgegeben — von 0,25 % bis 1 % des Marktwerts —, und die Gemeinde wählt innerhalb dieser Spanne den konkreten Wert.

• Der Satz hängt von der Gemeinde und der Art der Immobilie ab. Die Urlaubsküste liegt in der Regel näher am oberen Ende der Spanne.
• Für Immobilien ohne Genehmigungen und für Objekte, die nicht der Hauptwohnsitz sind, gelten erhöhende Koeffizienten.
• Die Zahlungsaufforderung geht an die Adresse der Immobilie. Ein nicht ansässiger Eigentümer, der niemanden hat, der den Bescheid entgegennimmt, erfährt von der Schuld später, als sie entstanden ist — eine Postadresse dafür benennt man im Voraus.

3. Vermietung: Einkommensteuer

Mieteinnahmen unterliegen der Einkommensteuer zu einem Grundsatz von 9 %. Die Vermietung an Touristen bringt nicht eine Steuer hinzu, sondern eine Registrierung: Kurzzeitunterkünfte in Montenegro sind lizenzpflichtig, die Immobilie wird kategorisiert, und eine Kurtaxe wird vom Gast erhoben und vom Eigentümer abgeführt.

4. Verkauf: Veräußerungsgewinne

Der Gewinn aus einem Verkauf wird mit einem einheitlichen Satz auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und belegten Anschaffungskosten besteuert. Das ist der zweite Grund, den Kaufpreis nicht zu niedrig anzugeben: Ein zu niedriger Einstieg wird beim Ausstieg zu einem größeren steuerpflichtigen Gewinn.