Podatki właściciela nieruchomości w Czarnogórze: zakup, posiadanie, wynajem, sprzedaż

Nieruchomość w Czarnogórze styka się z podatkiem w czterech momentach: przy zakupie, co roku w czasie posiadania, przy wynajmie i przy sprzedaży. Stawki są niższe niż w Europie i właśnie to rodzi fałszywe wrażenie, że podatków w ogóle nie ma. Są — tyle że niewielkie, a każdy z czterech punktów liczy się według własnej reguły.

1. Zakup: podatek od przeniesienia własności albo VAT

Rozwidlenie zależy od tego, od kogo Państwo kupują.

• Rynek wtórny — podatek od przeniesienia własności. Stawka podstawowa wynosi 3%, a od 2024 roku dla drogich nieruchomości obowiązuje wyższa skala: im droższa nieruchomość, tym wyższy procent. Stawkę i progi sprawdza się na dzień transakcji — skala została niedawno zmieniona.
• Pierwsza sprzedaż od dewelopera — VAT w standardowej wysokości 21%, wliczony już w cenę umowy. Nie płaci się go osobno, ale nie można go też odliczyć od ceny.
• Podstawą nie zawsze jest cena z umowy. Organ podatkowy może wyjść od wartości rynkowej, jeśli cena w umowie jest zaniżona; niska cena „do podatku” to droga do otrzymania decyzji wymiarowej, a nie oszczędność.

2. Posiadanie: roczny podatek gminny

Roczny podatek od nieruchomości w Czarnogórze ustala nie państwo, lecz gmina (opština), dlatego identycznie wyceniona nieruchomość w Budvie i w głębi kraju jest opodatkowana według różnych stawek. Przedział wyznacza ustawa — od 0,25% do 1% wartości rynkowej — a konkretną wartość w jego granicach wybiera gmina.

• Stawka zależy od gminy i rodzaju nieruchomości. Wybrzeże kurortowe leży zazwyczaj bliżej górnej granicy przedziału.
• Podwyższone współczynniki stosuje się do nieruchomości bez pozwoleń oraz do nieruchomości, która nie jest głównym miejscem zamieszkania.
• Wezwanie do zapłaty trafia pod adres nieruchomości. Właściciel-nierezydent, który nie ma kogo wyznaczyć do odbioru korespondencji, dowiaduje się o zaległości później, niż ta powstała — adres pocztowy na ten cel wyznacza się z góry.

3. Wynajem: podatek dochodowy

Dochód z najmu podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych według stawki podstawowej 9%. Wynajem turystom dodaje nie podatek, lecz rejestrację: zakwaterowanie krótkoterminowe w Czarnogórze podlega licencjonowaniu, nieruchomość otrzymuje kategorię, a opłatę turystyczną pobiera się od gościa i rozlicza przez właściciela.

4. Sprzedaż: podatek od zysków kapitałowych

Zysk ze sprzedaży opodatkowany jest stałą stawką od różnicy między ceną sprzedaży a udokumentowanym kosztem nabycia. To druga przyczyna, by nie zaniżać ceny zakupu: zaniżony wpis na wejściu zamienia się w większy zysk podlegający opodatkowaniu przy wyjściu.