Налоги владельца недвижимости в Черногории: покупка, владение, аренда, продажа

Четыре точки, где черногорская недвижимость встречается с налогом: налог на переход права или НДС при покупке, ежегодный налог муниципалитета, подоходный с аренды и налог с прироста при продаже.

Черногорская недвижимость встречается с налогом в четырёх точках: при покупке, каждый год владения, при сдаче в аренду и при продаже. Ставки здесь ниже европейских, и именно это создаёт ложное ощущение, что налогов нет вовсе. Они есть, просто небольшие — и каждая из четырёх точек считается по своему правилу.

1. Покупка: либо налог на переход права, либо НДС

Развилка проходит по тому, у кого вы покупаете. Объект на вторичном рынке облагается налогом на переход права собственности — его платит покупатель. Новостройка, продаваемая застройщиком как первая передача, вместо этого облагается НДС, и он уже включён в цену: платить его отдельно не нужно, но и вычесть из цены нельзя.

Вторичный рынок — налог на переход права. Базовая ставка 3%, для дорогих объектов с 2024 года действует повышенная шкала: чем дороже объект, тем выше процент. Ставку и пороги проверяют на дату сделки — шкалу пересматривали недавно.
Первая продажа от застройщика — НДС по стандартной ставке 21%, уже сидит в цене договора.
База — не всегда цена договора. Налоговая вправе исходить из рыночной стоимости, если цена в договоре занижена; заниженная цена «для налога» — способ получить доначисление, а не сэкономить.

2. Владение: ежегодный налог муниципалитета

Ежегодный налог на недвижимость в Черногории устанавливает не государство, а община (opština), поэтому одинаковый по стоимости объект в Будве и в глубине страны облагается по разным ставкам. Диапазон задан законом — от 0,25% до 1% рыночной стоимости, — а конкретную цифру внутри него община выбирает сама.

Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм

Ставка зависит от общины и типа объекта. Курортное побережье, как правило, ближе к верхней границе диапазона.
Повышающие коэффициенты применяются к объектам без разрешительных документов и к недвижимости, не являющейся основным жильём.
Платёж приходит по адресу объекта. Собственник-нерезидент, у которого некому получать уведомление, узнаёт о долге позже, чем он возник, — почтовый адрес для этого назначается заранее.

3. Аренда: подоходный налог

Доход от сдачи облагается подоходным налогом физического лица, базовая ставка — 9%. Сдача туристам добавляет к этому не налог, а регистрацию: краткосрочное размещение в Черногории лицензируется, объект ставится на учёт, а гости регистрируются в системе. Незарегистрированная посуточная сдача — это не налоговый спор, а административное нарушение с отдельным штрафом.

4. Продажа: налог с прироста

Разница между ценой покупки и ценой продажи облагается налогом на прирост капитала по ставке 15%. Отсюда практический вывод, о котором вспоминают поздно: договор покупки — это ещё и документ, которым вы через несколько лет докажете свою базу. Занижение цены в момент входа увеличивает налог в момент выхода ровно на ту сумму, которую «сэкономили».

Что стоит держать в голове

Евро без еврозоны. Черногория использует евро в одностороннем порядке, не будучи членом валютного союза. Для расчётов это удобно, но валютного механизма ЕС за этим нет.
Низкая ставка не отменяет учёта. 9% и 15% — это ставки, а не отсутствие обязанности декларировать.
Своё налоговое резидентство считайте отдельно. Налог в Черногории не отменяет обязательств в стране, где вы налоговый резидент, — это два разных вопроса, и второй решается не черногорским законом.

По данным налогового законодательства Черногории и практики муниципального налогообложения недвижимости.