Imposte per i proprietari in Montenegro: acquisto, possesso, locazione, vendita

Un immobile montenegrino incontra il fisco in quattro momenti: all'acquisto, in ogni anno di possesso, quando viene affittato e quando viene venduto. Le aliquote sono inferiori ai livelli europei, ed è proprio questo a creare la falsa impressione che le imposte non esistano. Esistono, ma sono ridotte, e ciascuno dei quattro momenti si calcola con una regola propria.

1. Acquisto: o imposta di trasferimento o IVA

Il bivio dipende da chi vende.

• Mercato secondario: imposta di trasferimento. Aliquota base 3%, con una scala più alta in vigore dal 2024 per gli immobili costosi: più l'immobile vale, più sale la percentuale. Aliquota e soglie si verificano alla data della transazione, perché la scala è stata rivista di recente.
• Prima vendita da un costruttore: IVA all'aliquota ordinaria del 21%, già compresa nel prezzo di contratto. Non si paga separatamente, ma non si può nemmeno detrarre dal prezzo.
• La base non è sempre il prezzo di contratto. L'amministrazione fiscale può partire dal valore di mercato se il prezzo di contratto è sottodichiarato; un prezzo basso «per il fisco» è un modo per ricevere un accertamento, non un risparmio.

2. Possesso: un'imposta comunale annuale

L'imposta annuale sugli immobili in Montenegro non è fissata dallo Stato ma dal comune (opština), perciò un immobile di pari valore a Budva e nell'entroterra è tassato con aliquote diverse. L'intervallo è stabilito dalla legge, dallo 0,25% all'1% del valore di mercato, e il comune sceglie la cifra precisa al suo interno.

• L'aliquota dipende dal comune e dal tipo di immobile. La costa turistica è in genere più vicina al limite superiore dell'intervallo.
• Per gli immobili privi di permessi e per quelli che non sono abitazione principale si applicano coefficienti maggiorati.
• La richiesta di pagamento viene inviata all'indirizzo dell'immobile. Un proprietario non residente che non ha nessuno a ricevere l'avviso viene a sapere del debito più tardi rispetto a quando è sorto: per questo conviene indicare in anticipo un recapito postale.

3. Locazione: imposta sul reddito

Il reddito da locazione è soggetto all'imposta sul reddito delle persone fisiche con aliquota base del 9%. Affittare ai turisti aggiunge non un'imposta ma una registrazione: in Montenegro l'alloggio per soggiorni brevi è soggetto a licenza, l'immobile viene classificato e una tassa di soggiorno è riscossa dall'ospite e gestita dal proprietario.

4. Vendita: plusvalenze

La plusvalenza sulla vendita è tassata con un'aliquota fissa sulla differenza tra il prezzo di vendita e il costo di acquisto documentato. È il secondo motivo per non sottodichiarare il prezzo d'acquisto: un valore d'ingresso più basso diventa una plusvalenza imponibile più alta all'uscita.