Fiscalité du propriétaire au Monténégro : achat, détention, location, vente

Un bien immobilier monténégrin rencontre l'impôt à quatre moments : à l'achat, chaque année de détention, à la location et à la vente. Les taux sont inférieurs aux niveaux européens, et c'est précisément ce qui crée la fausse impression qu'il n'y a aucun impôt. Il y en a — ils sont simplement faibles, et chacun des quatre moments se calcule selon sa propre règle.

1. Achat : droit de mutation ou TVA

La bifurcation dépend de la personne à qui vous achetez.

• Marché de la revente — droit de mutation. Taux de base de 3 %, avec un barème plus élevé en vigueur depuis 2024 pour les biens chers : plus le bien est cher, plus le pourcentage est élevé. Le taux et les seuils se vérifient à la date de la transaction — le barème a été révisé récemment.
• Première vente par un promoteur — TVA au taux normal de 21 %, déjà comprise dans le prix du contrat. Vous ne la payez pas séparément, mais vous ne pouvez pas non plus la déduire du prix.
• L'assiette n'est pas toujours le prix du contrat. L'administration fiscale peut partir de la valeur de marché si le prix du contrat est sous-évalué ; un prix bas « pour le fisc » est une façon de recevoir un redressement, pas une économie.

2. Détention : une taxe municipale annuelle

La taxe foncière annuelle au Monténégro est fixée non par l'État mais par la municipalité (opština) : un bien de même valeur à Budva et dans l'arrière-pays est donc imposé à des taux différents. La fourchette est fixée par la loi — de 0,25 % à 1 % de la valeur de marché — et la municipalité choisit le chiffre précis à l'intérieur.

• Le taux dépend de la municipalité et du type de bien. La côte touristique se situe généralement plus près du haut de la fourchette.
• Des coefficients majorants s'appliquent aux biens sans autorisations et à ceux qui ne sont pas une résidence principale.
• L'avis est adressé à l'adresse du bien. Un propriétaire non résident, sans personne pour recevoir le courrier, apprend l'existence de la dette plus tard que sa naissance — une adresse postale est donc désignée à l'avance.

3. Location : impôt sur le revenu

Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques au taux de base de 9 %. La location touristique ajoute non pas un impôt mais une formalité : l'hébergement de courte durée au Monténégro est soumis à licence, le bien est classé par catégorie, et une taxe de séjour est perçue auprès du client et gérée par le propriétaire.

4. Vente : plus-values

La plus-value de cession est imposée à taux unique sur la différence entre le prix de vente et le coût d'acquisition justifié. C'est la deuxième raison de ne pas sous-évaluer un prix d'achat : une entrée sous-évaluée devient une plus-value imposable plus élevée à la sortie.