Immobilien in Australien: FIRB-Genehmigung und das Verbot für Bestandswohnungen

Australien ist ein seltener entwickelter Markt, auf dem ein Ausländer nicht einfach anreisen und kaufen kann. Es gilt ein Genehmigungsregime: Eine Transaktion erfordert die Zustimmung der föderalen Behörde für ausländische Investitionen, und welche Art von Immobilie man überhaupt erwerben darf, ist im Voraus festgelegt. Das ist keine bürokratische Formalität — ein Kauf ohne Genehmigung führt zum Zwangsverkauf der Immobilie und zu einer Strafe.

Die Genehmigung kommt vor dem Kauf, nicht danach

• Der Antrag wird vor dem Vertrag gestellt, oder der Vertrag wird von der Genehmigung abhängig gemacht.
• Die Prüfung ist gebührenpflichtig, und die Gebühr wird nach dem Wert der Immobilie berechnet: Bei teurem Wohnraum ist das eine erhebliche Summe, und sie wird nicht erstattet, wenn die Transaktion abgebrochen wird.
• Die Genehmigung wird für eine bestimmte Immobilie erteilt, nicht als „Recht, in Australien zu kaufen“. Ihre Gültigkeit ist begrenzt — in der Regel auf etwa ein Jahr — und die Transaktion muss innerhalb dieser Frist abgeschlossen werden.
• Ein Verstoß gegen das Regime führt zu einer Verkaufsanordnung und einer Geldstrafe; die Behörde veröffentlicht solche Fälle.

Was ein Ausländer kaufen darf

Die Grundregel der australischen Politik: Ausländisches Geld soll den Wohnungsbestand vergrößern, nicht den vorhandenen umverteilen. Daraus ergibt sich die Logik der Beschränkungen.

• Neuer Wohnraum und Off-plan-Kauf — der wichtigste zulässige Weg, weil eine solche Transaktion den Bau finanziert.
• Unbebautes Bauland — in der Regel mit der Verpflichtung, innerhalb einer festgelegten Frist zu bauen.
• Bestehender Wohnraum auf dem Zweitmarkt — gesperrt. Seit dem 1 April 2025 gilt ein direktes Verbot für ausländische Käufer, bereits gebaute Häuser zu erwerben, eingeführt für zwei Jahre mit engen Ausnahmen.

Vorübergehend Ansässige konnten früher ein bestehendes Haus zur Selbstnutzung kaufen, mit der Verpflichtung, es bei der Abreise zu verkaufen; das geltende Verbot hat dies eingeengt.

Eine jährliche Leerstandsgebühr

Nach dem Kauf muss ein ausländischer Eigentümer jährlich über die Nutzung der Immobilie berichten. Wurde sie im Jahr an mehr als einer festgelegten Zahl von Tagen weder bewohnt noch vermietet, wird eine Leerstandsgebühr erhoben — und für in den letzten Jahren erworbene Immobilien wurde ihre Höhe erheblich angehoben. Die Logik ist dieselbe: Wohnraum soll genutzt werden, nicht wie ein Tresor leer stehen.

Zuschläge der Bundesstaaten — eine zweite Kostenebene

Über das föderale Regime hinaus erhebt jeder Bundesstaat eigene Zuschläge auf ausländische Käufer, und sie sind nicht klein.

• Ein Zuschlag für ausländische Käufer auf die Stempelsteuer — zusätzliche Prozentpunkte zur gewöhnlichen Abgabe, mit einem von jedem Bundesstaat festgelegten Satz.
• Ein Zuschlag auf die Bodensteuer — jährlich, für ausländische und abwesende Eigentümer.

Das summiert sich. Eine föderale Antragsgebühr, ein Zuschlag des Bundesstaats beim Kauf, ein jährlicher Zuschlag auf die Bodensteuer und eine Leerstandsgebühr verändern zusammen die Wirtschaftlichkeit des Kaufs — und sie müssen vor dem Vertrag im Modell stehen, nicht danach.