Nieruchomości w Australii: zgoda FIRB i zakaz zakupu istniejących domów

Australia to rzadki rozwinięty rynek, na którym cudzoziemiec nie może po prostu przyjechać i kupić. Obowiązuje reżim zezwoleń: transakcja wymaga zgody federalnego organu nadzorującego inwestycje zagraniczne, a rodzaj nieruchomości, którą w ogóle wolno nabyć, jest z góry określony. To nie biurokratyczna formalność — zakup bez zgody prowadzi do przymusowej sprzedaży nieruchomości i kary.

Zgoda przychodzi przed zakupem, a nie po

• Wniosek składa się przed umową albo umowę czyni się warunkową, zależną od zgody.
• Rozpatrzenie jest płatne, a opłatę liczy się od wartości nieruchomości: dla drogich mieszkań to istotna kwota, niezwracana, jeśli transakcja zostanie zarzucona.
• Zgodę wydaje się na konkretną nieruchomość, a nie jako „prawo kupowania w Australii”. Jej ważność jest ograniczona — zwykle do około roku — i w tym czasie transakcja musi zostać sfinalizowana.
• Naruszenie reżimu prowadzi do nakazu sprzedaży i kary pieniężnej; organ publikuje takie przypadki.

Co cudzoziemcowi wolno kupić

Podstawowa zasada australijskiej polityki: pieniądze zagraniczne mają zwiększać zasób mieszkaniowy, a nie redystrybuować istniejący. Stąd logika ograniczeń.

• Nowe mieszkania i zakup off-plan — główna dozwolona droga, bo taka transakcja finansuje budowę.
• Wolne grunty pod zabudowę — z reguły z obowiązkiem zabudowy w ustalonym terminie.
• Istniejące mieszkania na rynku wtórnym — zamknięte. Od 1 kwietnia 2025 roku obowiązuje bezpośredni zakaz nabywania przez zagranicznych kupujących domów już wybudowanych, wprowadzony na dwa lata z wąskimi wyjątkami.

Rezydenci czasowi mogli wcześniej kupić jeden istniejący dom na własne zamieszkanie z obowiązkiem sprzedaży przy wyjeździe; obecny zakaz to zawęził.

Roczna opłata za puste mieszkanie

Po zakupie zagraniczny właściciel musi co roku składać sprawozdanie o sposobie wykorzystania nieruchomości. Jeśli nie była zamieszkana ani wynajmowana przez więcej niż ustaloną liczbę dni w roku, naliczana jest opłata za puste mieszkanie — a dla nieruchomości nabytych w ostatnich latach jej wysokość istotnie podwyższono. Logika jest ta sama: mieszkania mają być używane, a nie stać jak sejf.

Dopłaty stanowe — druga warstwa kosztów

Poza reżimem federalnym każdy stan nakłada własne dopłaty na zagranicznego kupującego i nie są one małe.

• Dopłata dla zagranicznego nabywcy do opłaty skarbowej — dodatkowe punkty procentowe ponad zwykłą opłatę, według stawki ustalanej przez każdy stan.
• Dopłata do podatku gruntowego — roczna, dla właścicieli zagranicznych i nieobecnych.

To się sumuje. Federalna opłata za wniosek, stanowa dopłata przy zakupie, roczna dopłata do podatku gruntowego i opłata za puste mieszkanie razem zmieniają ekonomikę zakupu — i muszą znaleźć się w modelu przed umową, a nie po niej.