Недвижимость в Австралии для иностранца: разрешение FIRB и запрет на вторичное жильё

Австралия — редкий развитый рынок, где иностранец не может просто прийти и купить. Здесь действует разрешительный режим: сделка требует одобрения федерального регулятора иностранных инвестиций, а тип объекта, который вам вообще разрешат приобрести, определён заранее. Это не бюрократическая формальность — покупка без одобрения влечёт принудительную продажу объекта и штраф.

Разрешение получается до покупки, а не после

Заявление подаётся до заключения договора либо договор заключается с условием получения одобрения. Рассмотрение платное, и пошлина считается от стоимости объекта: для дорогой недвижимости это заметная сумма, которая не возвращается при отказе от сделки.

• Одобрение выдаётся на конкретный объект, а не «на право покупать в Австралии».
• Срок действия ограничен — обычно около года, и в него надо уложиться со сделкой.
• Нарушение режима ведёт к предписанию продать объект и к денежному взысканию; регулятор такие дела публикует.

Что иностранцу разрешают покупать

Базовое правило австралийской политики: иностранные деньги должны увеличивать жилищный фонд, а не перераспределять существующий. Отсюда логика ограничений.

• Новое жильё и покупка на стадии строительства — основной разрешённый путь: такая сделка финансирует стройку.
• Пустая земля под застройку — как правило, с обязательством построить дом в установленный срок.
• Готовое жильё на вторичном рынке — закрыто. С 1 апреля 2025 года действует прямой запрет для иностранных покупателей на приобретение уже построенных домов, введённый на двухлетний срок с узкими исключениями.
• Временные резиденты раньше могли купить один готовый дом для собственного проживания с обязательством продать при отъезде; действующий запрет эту возможность сузил.

Ежегодная плата за пустующее жильё

Купив жильё, иностранный собственник обязан ежегодно отчитываться о его использовании. Если объект не был занят или сдан в аренду дольше установленного числа дней в году, начисляется плата за простой — и размер её для объектов, приобретённых в последние годы, был существенно увеличен. Логика та же: жильё должно использоваться, а не стоять как сейф.

Надбавки штатов — второй слой расходов

Помимо федерального режима, каждый штат берёт с иностранного покупателя собственные надбавки, и они не маленькие.

• Надбавка к гербовому сбору покупателя-иностранца — дополнительные проценты сверх обычной пошлины, ставка своя в каждом штате.
• Надбавка к земельному налогу — ежегодная, для иностранных и отсутствующих собственников.
• Итог складывается. Федеральная пошлина за рассмотрение, надбавка штата при покупке, ежегодная надбавка к земельному налогу и плата за простой — вместе они меняют экономику сделки сильнее, чем разница в цене между двумя похожими домами.

Что это значит

• Австралия — рынок для тех, кто здесь живёт или собирается. Режим построен так, чтобы отсечь покупку «на расстоянии ради роста цены».
• Расчёт делается с надбавками, а не по цене объявления. Иначе итог отличается от ожидания на десятки процентов.
• Правила меняются. Ограничения последних лет вводились быстро и на срок; проверять режим надо на дату сделки, а не по прошлогодней статье.

По данным австралийского режима согласования иностранных инвестиций в жилую недвижимость и открытых публикаций о надбавках штатов.