Immobili in Australia: approvazione FIRB e divieto sulle case esistenti

L'Australia è un raro mercato sviluppato in cui uno straniero non può semplicemente arrivare e comprare. Vige un regime di autorizzazione: una transazione richiede l'approvazione dell'autorità federale per gli investimenti esteri, e il tipo di immobile che si può acquistare è definito in anticipo. Non è una formalità burocratica: comprare senza approvazione porta alla vendita forzata dell'immobile e a una sanzione.

L'approvazione viene prima dell'acquisto, non dopo

• La domanda si presenta prima del contratto, oppure il contratto è subordinato all'approvazione.
• L'esame è a pagamento, e la tassa si calcola sul valore dell'immobile: per un'abitazione costosa è una somma rilevante, e non viene rimborsata se la transazione è abbandonata.
• L'approvazione è concessa per uno specifico immobile, non come «diritto di comprare in Australia». La sua validità è limitata, di solito circa un anno, e la transazione deve concludersi entro tale termine.
• La violazione del regime comporta un ordine di vendita e una sanzione pecuniaria; l'autorità pubblica tali casi.

Che cosa può comprare uno straniero

La regola di base della politica australiana: il denaro straniero deve aggiungersi al patrimonio abitativo, non ridistribuire quello esistente. Da qui la logica delle restrizioni.

• Nuove abitazioni e acquisto off-plan: il principale canale consentito, perché una simile transazione finanzia la costruzione.
• Terreni edificabili liberi: di norma con l'obbligo di costruire entro un termine stabilito.
• Abitazioni esistenti sul mercato secondario: chiuso. Dal 1 aprile 2025 vige un divieto diretto per gli acquirenti stranieri di acquistare case già costruite, introdotto per due anni con eccezioni ristrette.

I residenti temporanei potevano in precedenza acquistare una casa esistente per uso proprio con l'obbligo di venderla alla partenza; il divieto attuale ha ristretto questa possibilità.

Una tassa annuale sugli immobili sfitti

Dopo l'acquisto, il proprietario straniero deve riferire ogni anno sull'uso dell'immobile. Se non è stato né occupato né affittato per più di un certo numero di giorni nell'anno, viene addebitata una tassa sugli immobili sfitti, e per gli immobili acquistati negli ultimi anni il suo importo è stato aumentato in modo sostanziale. La logica è la stessa: le abitazioni devono essere usate, non restare come una cassaforte.

Sovrattasse statali: un secondo strato di costo

Oltre al regime federale, ogni Stato impone proprie sovrattasse all'acquirente straniero, e non sono piccole.

• Una sovrattassa per l'acquirente straniero sull'imposta di bollo: punti percentuali aggiuntivi oltre all'imposta ordinaria, con un'aliquota fissata da ciascuno Stato.
• Una sovrattassa sull'imposta fondiaria: annuale, per i proprietari stranieri e assenti.

Le voci si sommano. Una tassa federale di domanda, una sovrattassa statale all'acquisto, una sovrattassa fondiaria annuale e una tassa sugli immobili sfitti insieme cambiano l'economia dell'acquisto, e vanno inserite nel modello prima del contratto, non dopo.