Immobilier en Australie : autorisation FIRB et interdiction d'acheter l'existant

L'Australie est un rare marché développé où un étranger ne peut pas simplement arriver et acheter. Un régime d'autorisation s'applique : une transaction exige l'accord de l'autorité fédérale des investissements étrangers, et le type de bien que vous avez le droit d'acquérir est défini à l'avance. Ce n'est pas une formalité bureaucratique — acheter sans autorisation conduit à la vente forcée du bien et à une amende.

L'autorisation précède l'achat, elle ne le suit pas

• La demande est déposée avant le contrat, ou le contrat est rendu conditionnel à l'autorisation.
• L'examen est payant, et les frais sont calculés sur la valeur du bien : pour un logement cher, c'est une somme importante, et elle n'est pas remboursée si la transaction est abandonnée.
• L'autorisation est accordée pour un bien précis, et non comme « un droit d'acheter en Australie ». Sa validité est limitée — généralement environ un an — et la transaction doit être conclue dans ce délai.
• Enfreindre le régime conduit à un ordre de vente et à une sanction pécuniaire ; l'autorité publie de tels cas.

Ce qu'un étranger a le droit d'acheter

La règle de base de la politique australienne : l'argent étranger doit augmenter le parc de logements, non redistribuer l'existant. D'où la logique des restrictions.

• Logement neuf et achat sur plan (off-plan) — la principale voie autorisée, car une telle transaction finance la construction.
• Terrain à bâtir vacant — en règle générale avec l'obligation de construire dans un délai fixé.
• Logement existant sur le marché secondaire — fermé. Depuis le 1er avril 2025, une interdiction directe s'applique aux acheteurs étrangers qui acquièrent des logements déjà construits, instaurée pour une durée de deux ans avec de rares exceptions.

Les résidents temporaires pouvaient auparavant acheter un logement existant pour leur propre occupation, avec l'obligation de le vendre au départ ; l'interdiction actuelle a restreint cette possibilité.

Des frais de vacance annuels

Après l'achat, un propriétaire étranger doit déclarer chaque année l'usage du bien. S'il n'a été ni occupé ni loué plus d'un nombre de jours fixé dans l'année, des frais de vacance sont prélevés — et pour les biens acquis ces dernières années, leur montant a été sensiblement relevé. La logique est la même : le logement doit être utilisé, non rester un coffre-fort.

Surtaxes d'État — une deuxième couche de coûts

Au-delà du régime fédéral, chaque État prélève ses propres surtaxes sur l'acheteur étranger, et elles ne sont pas faibles.

• Une surtaxe d'acheteur étranger sur le droit de timbre — des points de pourcentage supplémentaires en plus du droit ordinaire, à un taux fixé par chaque État.
• Une surtaxe sur l'impôt foncier sur le terrain — annuelle, pour les propriétaires étrangers et absents.

Tout s'additionne. Des frais de dossier fédéraux, une surtaxe d'État à l'achat, une surtaxe annuelle sur l'impôt foncier et des frais de vacance changent ensemble l'économie de l'achat — et ils doivent figurer dans le modèle avant le contrat, non après.