Immobilienkauf in der Schweiz: Lex Koller und kantonale Kontingente

Die Schweiz ist der einzige Markt dieser Reihe, in dem der Wohnungskauf durch Ausländer nicht durch Steuern und nicht durch den Preis begrenzt wird, sondern durch ein direktes Bundesverbot mit Ausnahmen. Das Gesetz, nach einer ehemaligen Justizministerin als Lex Koller bekannt, gilt seit den 1980er-Jahren und übersteht Aufhebungsversuche ebenso lange.

Wer keine Bewilligung braucht

• Schweizer Staatsbürger, selbstverständlich.
• Bürger von EU- und EFTA-Staaten mit Wohnsitz in der Schweiz und gültiger Aufenthaltsbewilligung: Sie werden wie Einheimische behandelt und kaufen frei.
• Inhaber der unbefristeten Niederlassungsbewilligung (Kategorie C), unabhängig von der Staatsangehörigkeit.

Alle anderen — Käufer aus Drittstaaten ohne Wohnsitz in der Schweiz — fallen vollständig unter das Bewilligungsregime.

Wie das Bewilligungsregime funktioniert

• Der Kanton erteilt die Bewilligung, und nicht jeder Kanton: Ferienwohnungen können nur in Kantonen und Gemeinden erworben werden, die offiziell als Tourismusgebiete ausgewiesen sind. In Wirtschaftszentren wie Zürich und Genf wird einem Nichtansässigen keine Ferienwohnung verkauft.
• Das jährliche nationale Kontingent ist begrenzt und wird auf die Kantone verteilt. Ist es ausgeschöpft, heißt es warten bis zum nächsten Jahr.
• Eine Flächenbeschränkung. Das Gesetz begrenzt sowohl die Wohnfläche als auch die Grundstücksgröße — ein Schloss auf einem Hektar passt nicht in dieses Regime.
• Eine Immobilie pro Haushalt. Eine zweite auf den Ehepartner oder ein minderjähriges Kind eintragen zu lassen, funktioniert nicht: Die Familie zählt als eine Einheit.
• Eine Weiterverkaufsbeschränkung. Die Kantone legen in der Regel eine Mindesthaltedauer fest, innerhalb derer die Immobilie ohne triftigen Grund nicht weiterverkauft werden darf.
• Ein Verbot der ganzjährigen Vermietung. Die Immobilie wird zur eigenen Erholung erworben; die saisonale Vermietung während der Abwesenheit ist zulässig, die Umwandlung in eine Renditeimmobilie nicht.

Gewerbeimmobilien unterliegen einem anderen Regime

Die Beschränkungen des Gesetzes betreffen Wohnraum. Gewerbeimmobilien — Büros, Industrie- und Verkaufsflächen — stehen Ausländern ohne Bewilligung offen, denn der Zweck der Beschränkung ist der Wohnungsmarkt und nicht die Investition in die Wirtschaft.

Warum das als Vergleich wichtig ist

Neben der Schweiz zeigt sich das Regime in Dubai als das, was es ist: eine Jurisdiktion, die gezielt um ausländisches Kapital wirbt, statt sich davor zu schützen. Freehold-Zonen, kein Kontingent, keine Bewilligung, keine Haltefrist und kein Vermietungsverbot. Ob das ein Vorteil ist, hängt davon ab, was man vom Markt erwartet — doch der Unterschied sollte klar benannt werden, statt anzunehmen, alle entwickelten Märkte funktionierten gleich.