Immobili in Svizzera: Lex Koller e contingenti cantonali

La Svizzera è l'unico mercato di questo elenco in cui l'acquisto di un'abitazione da parte di uno straniero è limitato non da imposte e non dal prezzo, ma da un divieto federale diretto con eccezioni. La legge, nota con il nome di un ex ministro della giustizia come Lex Koller, è in vigore dagli anni Ottanta e da altrettanto tempo sopravvive ai tentativi di abrogarla.

Chi non ha bisogno di autorizzazione

• I cittadini svizzeri, ovviamente.
• I cittadini di Stati UE ed EFTA residenti in Svizzera con un permesso di soggiorno valido: sono equiparati ai locali e acquistano liberamente.
• I titolari del permesso di soggiorno permanente di categoria C, a prescindere dalla cittadinanza.

Tutti gli altri — un acquirente di un Paese terzo che non vive in Svizzera — rientrano interamente nel regime autorizzativo.

Come funziona il regime autorizzativo

• L'autorizzazione è rilasciata dal cantone, e non da tutti: l'acquisto di un'abitazione di villeggiatura è possibile solo nei cantoni e nei comuni ufficialmente designati come aree turistiche. Nei centri d'affari come Zurigo e Ginevra a un non residente non si vende un'abitazione di villeggiatura.
• Il contingente nazionale annuale è limitato e ripartito tra i cantoni. Esaurirlo significa attendere l'anno successivo.
• Un limite di superficie. La legge restringe sia la superficie abitabile dell'immobile sia la dimensione del terreno: comprare un castello su un ettaro non rientra in questo regime.
• Un solo immobile per nucleo familiare. Acquistarne un secondo intestandolo al coniuge o a un figlio minorenne non funziona: la famiglia è considerata un'unica entità.
• Una restrizione alla rivendita. I cantoni fissano di solito un periodo minimo di detenzione, durante il quale l'immobile non può essere rivenduto senza un valido motivo.
• Il divieto di locazione per tutto l'anno. L'immobile si acquista per il proprio svago; la locazione stagionale durante la vostra assenza è consentita, trasformarlo in un immobile a reddito no.

Gli immobili commerciali seguono un altro regime

Le restrizioni della legge riguardano le abitazioni. Gli immobili commerciali — uffici, spazi industriali e commerciali — sono accessibili a uno straniero senza autorizzazione, perché lo scopo del divieto è il mercato residenziale, non l'investimento nell'economia.

Perché è utile come termine di confronto

Messo accanto alla Svizzera, il regime di Dubai appare per quello che è: una giurisdizione che compete deliberatamente per attrarre capitali esteri anziché difendersene. Zone freehold, nessun contingente, nessuna autorizzazione, nessun periodo minimo di detenzione e nessun divieto di locazione. Se sia un vantaggio dipende da ciò che si cerca nel mercato, ma la differenza va dichiarata apertamente, senza presumere che tutti i mercati sviluppati funzionino allo stesso modo.