Immobilier en Suisse : Lex Koller et quotas cantonaux

La Suisse est le seul marché de cette liste où l’achat d’un logement par un étranger n’est limité ni par l’impôt ni par le prix, mais par une interdiction fédérale directe assortie d’exceptions. La loi, connue sous le nom d’un ancien ministre de la Justice, la Lex Koller, est en vigueur depuis les années 1980 et résiste depuis aussi longtemps aux tentatives d’abrogation.

Qui n’a besoin d’aucune autorisation

• Les citoyens suisses, bien entendu.
• Les ressortissants de l’UE et de l’AELE résidant en Suisse avec un permis de séjour valide : ils sont traités comme des locaux et achètent librement.
• Les titulaires d’un permis de séjour permanent de catégorie C, quelle que soit leur nationalité.

Tous les autres — un acheteur d’un pays tiers qui ne vit pas en Suisse — relèvent entièrement du régime d’autorisation.

Comment fonctionne le régime d’autorisation

• Le canton accorde l’autorisation, et pas tous les cantons : l’achat d’un logement de vacances n’est possible que dans les cantons et communes officiellement désignés comme zones touristiques. Dans les centres d’affaires comme Zurich et Genève, on ne vendra pas de résidence de vacances à un non-résident.
• Le contingent national annuel est limité et réparti entre les cantons. Une fois épuisé, il faut attendre l’année suivante.
• Une limite de surface. La loi restreint à la fois la surface habitable du bien et la taille du terrain : acheter un château sur un hectare n’entre pas dans ce régime.
• Un seul bien par foyer. Acquérir un deuxième bien en l’enregistrant au nom du conjoint ou d’un enfant mineur ne fonctionne pas : la famille est comptée comme un seul acquéreur.
• Une restriction à la revente. Les cantons fixent généralement une durée minimale de détention pendant laquelle le bien ne peut pas être revendu sans motif sérieux.
• Une interdiction de location à l’année. Le bien est acquis pour votre propre agrément ; la location saisonnière pendant votre absence est permise, en faire un bien de rapport ne l’est pas.

L’immobilier commercial relève d’un autre régime

Les restrictions de la loi concernent le logement. Les biens commerciaux — bureaux, locaux industriels et commerciaux — sont accessibles à un étranger sans autorisation, car l’objectif de la restriction est le marché résidentiel et non l’investissement dans l’économie.

Pourquoi cette comparaison compte

Face à la Suisse, le régime de Dubaï apparaît pour ce qu’il est : une juridiction qui se bat délibérément pour attirer les capitaux étrangers plutôt que de s’en protéger. Des zones freehold, aucun quota, aucune autorisation, aucune durée de détention et aucune interdiction de location. Que ce soit un avantage dépend de ce que l’on attend du marché — mais la différence mérite d’être énoncée clairement plutôt que de supposer que tous les marchés développés fonctionnent de la même manière.