Недвижимость в Швейцарии для иностранца: закон Коллера и кантональные квоты

Швейцария — единственная страна нашего списка, где покупка жилья иностранцем ограничена не налогом и не ценой, а прямым федеральным запретом с исключениями. Закон, известный по имени бывшего министра юстиции как Lex Koller, действует с 1980-х годов и переживает попытки отмены с тех же пор.

Кому разрешение не нужно

• Гражданам Швейцарии — очевидно.
• Гражданам стран ЕС и ЕАСТ, проживающим в Швейцарии с действующим видом на жительство: они приравнены к местным и покупают свободно.
• Обладателям постоянного вида на жительство категории C — независимо от гражданства.

Все остальные — то есть покупатель из третьей страны, не живущий в Швейцарии, — попадают под разрешительный режим целиком.

Как устроен разрешительный режим

• Разрешение выдаёт кантон, и не всякий: покупка курортного жилья возможна только в кантонах и общинах, официально признанных туристическими. В деловых центрах вроде Цюриха и Женевы нерезиденту курортное жильё не продадут.
• Годовая квота на всю страну ограничена и распределяется между кантонами. Исчерпание квоты означает ожидание следующего года.
• Лимит площади. Закон ограничивает и жилую площадь объекта, и площадь участка — покупка замка на гектаре в этот режим не помещается.
• Один объект на домохозяйство. Приобрести второй, оформив его на супруга или несовершеннолетнего ребёнка, не получится: считается семья.
• Ограничение на перепродажу. Кантоны обычно устанавливают минимальный срок владения, в течение которого объект нельзя перепродать без веской причины.
• Запрет на круглогодичную сдачу. Объект приобретается для собственного отдыха; сезонная сдача в период вашего отсутствия допускается, превращение в доходный дом — нет.

Коммерческая недвижимость — другой режим

Ограничения закона касаются жилья. Коммерческие объекты — офисы, производственные и торговые площади — иностранцу доступны без разрешения, потому что их покупка считается инвестицией в экономику, а не изъятием жилищного фонда. Это существенная развилка: одинаковое по цене вложение в офис и в шале регулируется совершенно по-разному.

Почему режим не отменяют

Аргумент сторонников закона неизменен несколько десятилетий: без него курортные общины были бы скуплены под жильё, пустующее одиннадцать месяцев в году, а местные жители вытеснены с рынка аренды. К этому добавилось отдельное ограничение на долю вторых жилищ в общинах, принятое референдумом: в общине, где доля вторых домов уже превышает установленный порог, новое строительство второго жилья запрещено вовсе. Два ограничения складываются, и в популярных курортных долинах это заметно сужает предложение.

Что это значит для покупателя

• Сначала право, потом объект. Выяснять, попадаете ли вы под разрешительный режим и есть ли квота в конкретном кантоне, надо до просмотра.
• Швейцария — не про доходность. Запрет на круглогодичную сдачу прямо отсекает арендную модель; страна покупается как хранение стоимости и как место, а не как инструмент дохода.
• Ограниченное предложение — обратная сторона стабильности. Именно жёсткость режима поддерживает цены курортных общин, и она же делает выход из объекта небыстрым.

По данным швейцарского федерального закона о приобретении недвижимости лицами за границей и кантональной практики его применения.