Nieruchomości w Szwajcarii: Lex Koller i kontyngenty kantonalne

Szwajcaria to jedyny rynek na tej liście, na którym zakup mieszkania przez cudzoziemca ograniczają nie podatki i nie cena, lecz bezpośredni federalny zakaz z wyjątkami. Ustawa, zwana od nazwiska dawnego ministra sprawiedliwości Lex Koller, obowiązuje od lat osiemdziesiątych XX wieku i równie długo przetrwuje próby jej uchylenia.

Kto nie potrzebuje zezwolenia

• Obywatele Szwajcarii, co oczywiste.
• Obywatele państw UE i EFTA mieszkający w Szwajcarii i posiadający ważne zezwolenie na pobyt: traktuje się ich jak miejscowych i kupują bez ograniczeń.
• Posiadacze stałego zezwolenia na pobyt kategorii C, niezależnie od obywatelstwa.

Wszyscy pozostali, czyli kupujący z państwa trzeciego, który nie mieszka w Szwajcarii, podlegają w całości reżimowi zezwoleń.

Jak działa reżim zezwoleń

• Zezwolenia udziela kanton, i nie każdy: zakup mieszkania wypoczynkowego jest możliwy tylko w kantonach i gminach oficjalnie uznanych za obszary turystyczne. W centrach biznesowych, takich jak Zurych czy Genewa, osobie niemieszkającej w kraju mieszkania wypoczynkowego się nie sprzeda.
• Roczny krajowy kontyngent jest ograniczony i rozdzielany między kantony. Jego wyczerpanie oznacza czekanie do następnego roku.
• Limit powierzchni. Ustawa ogranicza zarówno powierzchnię użytkową nieruchomości, jak i wielkość działki: zakup zamku na hektarze ziemi nie mieści się w tym reżimie.
• Jedna nieruchomość na gospodarstwo domowe. Nabycie drugiej przez zarejestrowanie jej na małżonka lub małoletnie dziecko nie działa: rodzina jest liczona jako jedna całość.
• Ograniczenie odsprzedaży. Kantony zazwyczaj ustalają minimalny okres posiadania, w którym nieruchomości nie można odsprzedać bez ważnego powodu.
• Zakaz wynajmu całorocznego. Nieruchomość nabywa się na własny wypoczynek; wynajem sezonowy pod nieobecność właściciela jest dozwolony, zamiana jej w nieruchomość dochodową już nie.

Nieruchomości komercyjne to inny reżim

Ograniczenia ustawy dotyczą mieszkań. Nieruchomości komercyjne, czyli biura, powierzchnie przemysłowe i handlowe, są dostępne dla cudzoziemca bez zezwolenia, ponieważ celem ograniczenia jest rynek mieszkaniowy, a nie inwestowanie w gospodarkę.

Dlaczego to ważne jako porównanie

Na tle Szwajcarii reżim dubajski wygląda tak, jak jest w istocie: jako jurysdykcja, która świadomie konkuruje o zagraniczny kapitał, zamiast się przed nim bronić. Strefy freehold, brak kontyngentu, brak zezwolenia, brak minimalnego okresu posiadania i brak zakazu wynajmu. Czy to zaleta, zależy od tego, czego oczekuje się od rynku, ale tę różnicę warto nazwać wprost, zamiast zakładać, że wszystkie rozwinięte rynki działają tak samo.