Immobilienkauf in der Türkei: TAPU, Militärfreigabe und Pflichtgutachten

Die Türkei ist für Ausländer einer der offensten Märkte der Region und zugleich einer der förmlichsten. Staatsangehörige der meisten Länder dürfen kaufen, doch jede Transaktion durchläuft mehrere Filter, von denen der Käufer meist erst in dem Moment erfährt, in dem einer davon greift.

Was TAPU ist

TAPU ist die vom Grundbuchamt ausgestellte Eigentumsurkunde (title deed). Das Recht entsteht durch den Registereintrag, nicht durch die Unterzeichnung eines Vertrags mit einem Bauträger oder einer Agentur. Alles davor sind Verpflichtungen zwischen den Parteien; Eigentümer werden Sie durch den Eintrag im Register.

Die Beschränkungen, die vor der Transaktion geprüft werden

• Eine Flächenobergrenze pro Ausländer — insgesamt bis zu 30 Hektar im ganzen Land.
• Der Anteil ausländischen Eigentums in einem Landkreis. Ausländer dürfen nicht mehr als einen festgelegten Anteil des Privatlandes in einem Kreis halten; in beliebten Küstenkreisen ist diese Grenze erreicht, und Verkäufe sind dort eingeschränkt.
• Militärische und Sperrzonen. Das Grundbuchamt prüft die Immobilie gegen Sicherheitszonen, und eine negative Antwort bedeutet die Verweigerung der Eintragung, so bereit die Parteien auch sein mögen.
• Gegenseitigkeit und Länderlisten. Die Gruppe der Staaten, deren Bürger kaufen dürfen, wird gesondert festgelegt und verändert sich.

Das Pflichtgutachten

Seit 2019 verlangt eine Transaktion mit einem ausländischen Käufer ein Bewertungsgutachten eines zugelassenen Sachverständigen. Das Grundbuchamt benötigt das Gutachten, und es schützt auch den Käufer: In diesem Stadium zeigt sich eine Abweichung zwischen Angebotspreis und Marktpreis. Den Wert im Vertrag „der Steuer wegen“ zu niedrig anzusetzen funktioniert hier nicht — die Bewertung ist unabhängig.

Die Währungsregel

Immobilientransaktionen in der Türkei werden in Lira abgewickelt: Aus dem Ausland eingehende Devisen werden über eine Bank umgetauscht, und es wird ein Bestätigungsdokument ausgestellt. Es wird für die Eintragung benötigt, besonders aber von jenen, die auf das Programm Staatsbürgerschaft durch Investition setzen: Ohne korrekten Währungsnachweis scheitert der Antrag.

Was an der Immobilie selbst geprüft wird

• Die Art der TAPU. Ein Grundstückstitel und ein Titel für eine fertiggestellte Einheit sind verschiedene Dokumente; bei einer Immobilie im Bau liegt bis zur Fertigstellung oft nur der erstere vor.
• Die Nutzungsgenehmigung (iskan). Ohne sie ist ein Gebäude rechtlich nicht abgenommen, und der Anschluss von Versorgungsleistungen sowie der spätere Weiterverkauf werden kompliziert.
• Belastungen und Schulden. Die Hypothek des Vorbesitzers sowie Rückstände bei Versorgern und Steuern sind im Auszug ersichtlich.
• Erdbebenversicherung (DASK) — verpflichtend; ohne Police werden keine Versorgungsleistungen angeschlossen.
• Erdbebensicherheit des Gebäudes. Nach den Erdbeben der vergangenen Jahre wurden die Bauvorschriften verschärft, und das Baujahr zählt hier mehr als der Zustand der Ausstattung.

Die praktische Schlussfolgerung

Das Register macht Sie zum Eigentümer. Vor dem TAPU-Eintrag haben Sie einen Vertrag, keine Wohnung. Die Prüfungen sind keine Formalität: Eine Militärzone oder eine Kreisgrenze stoppt Transaktionen in der Schlussphase, und es ist besser, davon vor der Anzahlung zu erfahren. Und die Bewertung schützt Sie — ein seltener Fall, in dem die Bürokratie für den Käufer arbeitet.