Immobili in Turchia: TAPU, nulla osta militare e perizia obbligatoria

La Turchia è uno dei mercati più aperti della regione per uno straniero e, al tempo stesso, uno dei più procedurali. I cittadini della maggior parte dei Paesi possono acquistare, ma ogni transazione supera diversi filtri che l'acquirente di solito scopre nel momento in cui uno di essi scatta.

Che cos'è il TAPU

Il TAPU è il titolo di proprietà rilasciato dal Catasto. Il diritto nasce dall'iscrizione nel registro, non dalla firma di un contratto con un costruttore o un'agenzia. Tutto ciò che precede sono obblighi tra le parti; si diventa proprietari nel registro.

Le restrizioni verificate prima della transazione

• Un limite di superficie per straniero: fino a 30 ettari in totale in tutto il Paese.
• La quota di proprietà straniera in un distretto. Gli stranieri non possono detenere più di una certa proporzione dei terreni privati di un dato distretto; nei distretti costieri più richiesti quel limite è stato raggiunto e le vendite sono limitate.
• Zone militari e vincolate. L'immobile viene controllato dal Catasto rispetto alle zone di sicurezza, e una risposta negativa significa rifiuto della registrazione, per quanto le parti siano pronte.
• Reciprocità ed elenchi di Paesi. L'insieme degli Stati i cui cittadini possono acquistare è stabilito separatamente e cambia.

La perizia obbligatoria

Dal 2019 una transazione con un acquirente straniero richiede una relazione di stima redatta da un perito abilitato. Il Catasto ha bisogno della relazione, e questa tutela anche l'acquirente: è in quella fase che emerge lo scarto tra il prezzo richiesto e il prezzo di mercato. Indicare nel contratto un valore inferiore «per le imposte» qui non funziona: la stima è indipendente.

La regola sulla valuta

Le transazioni immobiliari in Turchia si regolano in lire: la valuta in arrivo dall'estero viene convertita tramite una banca e viene rilasciato un documento di conferma. Serve per la registrazione, e soprattutto per chi conta sul programma di cittadinanza per investimento: senza una corretta tracciabilità della valuta la domanda viene respinta.

Che cosa si verifica nell'immobile stesso

• Il tipo di TAPU. Un titolo sul terreno e un titolo su un'unità ultimata sono documenti diversi; un immobile in costruzione ha spesso solo il primo fino al completamento.
• Il certificato di abitabilità (iskan). Senza di esso l'edificio non è legalmente messo in esercizio, e l'allacciamento delle utenze e la successiva rivendita si complicano.
• Gravami e debiti. L'ipoteca del precedente proprietario, gli arretrati di utenze e imposte risultano dall'estratto.
• L'assicurazione contro i terremoti (DASK) è obbligatoria; senza polizza le utenze non vengono allacciate.
• La resistenza sismica dell'edificio. Dopo i terremoti degli ultimi anni i requisiti costruttivi sono stati inaspriti, e qui l'anno di costruzione conta più dello stato delle finiture.

La conclusione pratica

È il registro a farvi proprietari. Prima dell'iscrizione del TAPU avete un contratto, non un appartamento. I controlli non sono una formalità: una zona militare o il limite di un distretto bloccano le transazioni all'ultimo stadio, ed è meglio saperlo prima della caparra. E la perizia vi tutela: un raro caso in cui la burocrazia lavora a favore dell'acquirente.