Недвижимость в Турции: TAPU, военная проверка и обязательная оценка объекта

Турция — один из самых открытых для иностранца рынков в регионе, и одновременно один из самых процедурных. Купить может гражданин большинства стран, но каждая сделка проходит через несколько фильтров, о которых покупатель узнаёт обычно в момент, когда они срабатывают.

Что такое TAPU

TAPU — свидетельство о праве собственности, выдаваемое Управлением земельного кадастра. Право возникает записью в кадастре, а не подписанием договора с застройщиком или агентством. Всё, что до этого, — обязательства сторон; собственником вы становитесь в кадастре.

Ограничения, которые проверяют до сделки

• Лимит площади на одного иностранца — суммарно до 30 гектаров по стране.
• Доля иностранной собственности в районе. Иностранцам не может принадлежать больше установленной доли частных земель отдельного района; в популярных курортных ilçe этот лимит достигается, и продажи там ограничивают.
• Военные и режимные зоны. Объект проверяется на попадание в зону безопасности; проверка проводится кадастром, и отрицательный ответ означает отказ в регистрации независимо от готовности сторон.
• Взаимность и списки стран. Круг государств, гражданам которых разрешена покупка, определяется отдельно и меняется.

Обязательная оценка

С 2019 года сделка с иностранным покупателем требует отчёта об оценке от лицензированного оценщика. Отчёт нужен кадастру, и он же служит защитой покупателя: именно на этом этапе выявляется расхождение между запрошенной ценой и рыночной. Занижение стоимости в договоре «для налога» здесь не проходит — оценка независимая.

Валютное правило

Расчёты по сделкам с недвижимостью в Турции ведутся в турецких лирах: валюта, поступившая из-за рубежа, конвертируется через банк, и на это выдаётся подтверждающий документ. Он нужен и для регистрации, и особенно для тех, кто рассчитывает на программу гражданства за инвестиции: без корректного валютного следа заявление не проходит.

Что проверяют в самом объекте

• Тип TAPU. Свидетельство на землю и свидетельство на готовое помещение — разные документы; у строящегося объекта до ввода бывает только первое.
• Разрешение на эксплуатацию (iskan). Без него здание не считается законно введённым, а подключение коммуникаций и последующая перепродажа осложняются.
• Обременения и долги. Ипотека предыдущего владельца, долги по коммунальным платежам и налогам видны в выписке.
• Страхование от землетрясения (DASK) — обязательное; без полиса не оформляются коммуникации.
• Сейсмическая устойчивость здания. После землетрясений последних лет требования к строительству ужесточались, и год постройки здесь значит больше, чем состояние отделки.

Практический вывод

• Собственником делает кадастр. До записи в TAPU у вас договор, а не квартира.
• Проверки — не формальность. Военная зона и районный лимит останавливают сделки на финальном этапе, и лучше узнать о них до задатка.
• Оценка защищает вас. Обязательный отчёт — редкий случай, когда бюрократия работает на покупателя.

По данным турецкого законодательства о земельном кадастре, правил обязательной оценки при сделках с иностранцами и валютных требований Центрального банка Турции.