Nieruchomości w Turcji: TAPU, zgoda wojskowa i obowiązkowa wycena

Turcja to jeden z najbardziej otwartych rynków regionu dla cudzoziemca i zarazem jeden z najbardziej sformalizowanych. Obywatele większości państw mogą kupować, ale każda transakcja przechodzi przez kilka filtrów, o których kupujący zwykle dowiaduje się w chwili, gdy któryś z nich zawodzi.

Czym jest TAPU

TAPU to akt własności wydawany przez Urząd Ksiąg Wieczystych. Prawo powstaje z wpisu do rejestru, a nie z podpisania umowy z deweloperem lub agencją. Wszystko wcześniej to zobowiązania między stronami; właścicielem zostaje się w rejestrze.

Ograniczenia sprawdzane przed transakcją

• Limit powierzchni na cudzoziemca: łącznie do 30 hektarów w całym kraju.
• Udział własności cudzoziemców w powiecie. Cudzoziemcy nie mogą posiadać więcej niż ustalonego odsetka gruntów prywatnych w danym powiecie; w popularnych powiatach nadmorskich limit ten jest wyczerpany i sprzedaż jest tam ograniczona.
• Strefy wojskowe i zastrzeżone. Urząd Ksiąg Wieczystych sprawdza nieruchomość pod kątem stref bezpieczeństwa, a odpowiedź negatywna oznacza odmowę rejestracji, niezależnie od gotowości stron.
• Wzajemność i listy państw. Zbiór państw, których obywatele mogą kupować, ustala się odrębnie i ulega on zmianom.

Obowiązkowa wycena

Od 2019 roku transakcja z kupującym cudzoziemcem wymaga operatu szacunkowego od licencjonowanego rzeczoznawcy. Operat jest potrzebny Urzędowi Ksiąg Wieczystych, a zarazem chroni kupującego: właśnie na tym etapie wychodzi na jaw rozbieżność między ceną ofertową a rynkową. Zaniżanie wartości w umowie „dla podatku” tu nie działa, bo wycena jest niezależna.

Zasada walutowa

Transakcje na nieruchomościach w Turcji rozlicza się w lirach: waluta wpływająca z zagranicy jest wymieniana przez bank i wystawiany jest dokument potwierdzający. Jest on potrzebny do rejestracji, a zwłaszcza dla tych, którzy liczą na program obywatelstwa za inwestycję: bez prawidłowego śladu walutowego wniosek upada.

Co sprawdza się w samej nieruchomości

• Rodzaj TAPU. Tytuł do gruntu i tytuł do ukończonego lokalu to różne dokumenty; nieruchomość w budowie często ma tylko pierwszy aż do ukończenia.
• Pozwolenie na użytkowanie (iskan). Bez niego budynek nie jest prawnie oddany do użytku, a podłączenie mediów i późniejsza odsprzedaż się komplikują.
• Obciążenia i długi. Hipoteka poprzedniego właściciela oraz zaległości za media i podatki są widoczne w wypisie.
• Ubezpieczenie od trzęsień ziemi (DASK) jest obowiązkowe; bez polisy media nie są podłączane.
• Odporność sejsmiczna budynku. Po trzęsieniach ziemi ostatnich lat zaostrzono wymogi budowlane, a rok budowy znaczy tu więcej niż stan wykończenia.

Wniosek praktyczny

Rejestr czyni Państwa właścicielem. Przed wpisem TAPU mają Państwo umowę, a nie mieszkanie. Kontrole nie są formalnością: strefa wojskowa lub limit powiatowy zatrzymują transakcje na ostatnim etapie i lepiej dowiedzieć się o nich przed wpłatą zadatku. A wycena Państwa chroni: to rzadki przypadek, w którym biurokracja działa na korzyść kupującego.