Immobilier en Turquie : TAPU, autorisation militaire et expertise obligatoire

La Turquie est l’un des marchés les plus ouverts de la région pour un étranger, et en même temps l’un des plus procéduriers. Les ressortissants de la plupart des pays peuvent acheter, mais chaque transaction passe par plusieurs filtres que l’acheteur découvre généralement au moment où l’un d’eux se déclenche.

Ce qu’est le TAPU

Le TAPU est le titre de propriété délivré par le registre foncier. Le droit naît de l’inscription au registre, non de la signature d’un contrat avec un promoteur ou une agence. Tout ce qui précède relève d’obligations entre parties ; on devient propriétaire dans le registre.

Les restrictions vérifiées avant la transaction

• Une limite de superficie par étranger — jusqu’à 30 hectares au total dans tout le pays.
• La part de propriété étrangère dans un district. Les étrangers ne peuvent pas détenir plus d’une proportion fixée des terrains privés d’un district donné ; dans les districts côtiers prisés, cette limite est atteinte et les ventes y sont restreintes.
• Les zones militaires et à accès restreint. Le registre foncier vérifie le bien par rapport aux zones de sécurité, et une réponse négative entraîne le refus d’enregistrement, quel que soit le degré de préparation des parties.
• La réciprocité et les listes de pays. L’ensemble des États dont les ressortissants peuvent acheter est déterminé séparément et évolue.

L’expertise obligatoire

Depuis 2019, une transaction avec un acheteur étranger exige un rapport d’expertise établi par un expert agréé. Le registre foncier a besoin de ce rapport, et il protège aussi l’acheteur : c’est à cette étape qu’apparaît un écart entre le prix demandé et le prix du marché. Sous-déclarer la valeur dans le contrat « pour l’impôt » ne fonctionne pas ici — l’expertise est indépendante.

La règle de la devise

Les transactions immobilières en Turquie se règlent en livres turques : les devises venant de l’étranger sont converties par l’intermédiaire d’une banque et un justificatif est délivré. Il est nécessaire à l’enregistrement, et surtout pour qui compte sur le programme de citoyenneté par l’investissement : sans trace correcte des devises, la demande échoue.

Ce que l’on vérifie dans le bien lui-même

• Le type de TAPU. Un titre sur le terrain et un titre sur un lot achevé sont des documents différents ; un bien en construction n’a souvent que le premier jusqu’à la livraison.
• Le permis d’occupation (iskan). Sans lui, un immeuble n’est pas légalement mis en service, ce qui complique le raccordement aux réseaux et la revente.
• Les charges et dettes. L’hypothèque d’un précédent propriétaire, les arriérés de charges et d’impôts apparaissent dans l’extrait.
• L’assurance tremblement de terre (DASK) — obligatoire ; les réseaux ne sont pas raccordés sans police.
• La résistance sismique du bâtiment. Après les séismes des dernières années, les exigences de construction ont été durcies, et l’année de construction compte ici davantage que l’état des finitions.

La conclusion pratique

C’est le registre qui fait de vous un propriétaire. Avant l’inscription au TAPU, vous avez un contrat, non un appartement. Les vérifications ne sont pas une formalité : une zone militaire ou une limite de district bloque les transactions à la dernière étape, et il vaut mieux l’apprendre avant l’acompte. Et l’expertise vous protège — un cas rare où la bureaucratie travaille pour l’acheteur.