Reportage Properties: hohes Volumen in zwei Emiraten und was zu prüfen ist

Reportage Properties bedient das preisgünstige und mittlere Segment in großem Volumen, mit Projekten in Abu Dhabi und Dubai. Zwei Merkmale bestimmen die Beurteilung: das Volumenmodell und die Tatsache, dass die beiden Emirate getrennte Rechtsmärkte sind.

Zwei Emirate, zwei Regelwerke

Das ist das Erste, was zu klären ist, denn die Annahmen eines Käufers stammen meist aus dem Emirat, über das er zuerst gelesen hat.

• Freehold für ausländische Käufer gibt es in Abu Dhabi nur in ausgewiesenen Investitionszonen, und die Liste ist kürzer als in Dubai. Außerhalb davon sind die Rechte eines Käufers, der nicht aus dem GCC stammt, andere.
• Die Registrierung ist getrennt. Abu Dhabis eigene Behörde, nicht das Dubai Land Department: anderes Register, anderes Verfahren, andere Gebühren.
• Die Escrow-Regeln sind die des jeweiligen Emirats. Klären Sie für das konkrete Projekt, wie die Raten geschützt werden, statt das Dubai-Regime anzunehmen.
• Die Mietregulierung unterscheidet sich, und Dubais Mietindex gilt in Abu Dhabi nicht.
• Die Transaktionsdaten sind in Abu Dhabi dünner, daher hat dort eine unabhängige Bewertung mehr Gewicht.

Das Volumenmodell

• Das Hauptrisiko ist das Programm, nicht die Ausführung. Je mehr Projekte parallel laufen, desto stärker ist jedes davon der Verschiebung von Ressourcen zwischen ihnen ausgesetzt.
• Prüfen Sie anhand von Fertigstellungen, nicht der Pipeline. Namentlich genannte abgeschlossene Projekte, mit den tatsächlichen Übergabedaten im Vergleich zu den beim Launch angekündigten.
• Kontrollieren Sie den Baufortschritt Ihres Projekts gegen Ihre Zahlungsmeilensteine.
• Das im Vertrag genannte Escrow-Konto und seine Registrierung – die Schutzmechanismen, die nicht von der Geschichte des Bauträgers abhängen.

Die Frage des Clusters

Im preisgünstigen Segment konkurriert Ihre Einheit direkt mit Hunderten ähnlicher in der Nähe, und diese Konkurrenz – nicht ein Viertelsdurchschnitt und nicht die Prognose eines Bauträgers – bestimmt die erzielbare Miete. Prüfen Sie aktuelle Inserate für den konkreten Cluster und fragen Sie, wie viele Einheiten in Ihrer Umgebung im selben Zeitraum fertig werden. Im Volumenmodell ist diese zweite Zahl häufig die, die über Ihre Rendite entscheidet.

Was sonst zu prüfen ist

• Ein übergebenes Gebäude, besichtigt – die Gemeinschaftsflächen nach einigen Jahren zeigen, was die Ausführung wert war.
• Die Service Charge in diesem übergebenen Gebäude; gegenüber einer bescheidenen Miete ist sie ein großer Teil der Nettoeinnahmen.
• Was die Ausstattung umfasst, schriftlich.
• Die Verzugsregelung und die Gewichtung des Zahlungsplans.

Für wen es passt

• Einsteiger, für die der Einstiegspreis die entscheidende Grenze ist.
• Renditeanleger, die das Angebot im konkreten Cluster geprüft und die Eigentumsfrage im jeweiligen Emirat geklärt haben.
• Nicht für Käufer, die einen verlässlichen Übergabetermin brauchen, und nicht für jene, die angenommen haben, Dubais Regeln gälten auch in Abu Dhabi.

Grundlage sind das Register des Dubai Land Department und die Eigentumsregeln der Investitionszonen in Abu Dhabi. Prüfen Sie die Lage für jedes konkrete Projekt.