Reportage Properties: большие объёмы в двух эмиратах — что проверять

Reportage Properties работает в доступном и среднем сегменте с большими объёмами, с проектами и в Абу-Даби, и в Дубае. Оценку определяют две особенности: объёмная модель и то, что два эмирата — отдельные юридические рынки.

Два эмирата, два набора правил

Это первое, что стоит прояснить, потому что представления покупателя обычно формируются тем эмиратом, о котором он прочитал первым.

• Фригольд для иностранных покупателей в Абу-Даби существует только в определённых инвестиционных зонах, и их список короче дубайского. За их пределами права покупателя не из стран Персидского залива отличаются.
• Регистрация отдельная. Собственное ведомство Абу-Даби, а не Земельный департамент Дубая: другой реестр, процедура и сборы.
• Правила эскроу — свои для эмирата. Уточняйте, как защищены взносы, по конкретному проекту, а не предполагайте, что действует дубайский режим.
• Регулирование аренды отличается, и дубайский индекс арендных ставок в Абу-Даби не действует.
• Данных по сделкам в Абу-Даби меньше, поэтому там больше значит независимая оценка.

Объёмная модель

• Основной риск — это программа, а не отделка. Чем больше проектов идёт параллельно, тем больше каждый из них зависит от того, что ресурсы перебрасываются между ними.
• Проверяйте по завершённым объектам, а не по портфелю в работе. Конкретные сданные проекты, с реальными датами сдачи в сравнении с датами, объявленными при запуске.
• Сверяйте ход строительства вашего проекта с графиком ваших платежей.
• Эскроу-счёт, указанный в вашем контракте, и его регистрацию — защиту, которая не зависит от истории застройщика.

Вопрос кластера

В доступном сегменте ваш юнит напрямую конкурирует с сотнями похожих рядом, и именно эта конкуренция — а не средняя по району цифра и не прогноз застройщика — определяет достижимую аренду. Проверяйте актуальные листинги по конкретному кластеру и спрашивайте, сколько юнитов сдаётся рядом с вашим в тот же период. В объёмной модели именно эта вторая цифра чаще всего решает вашу доходность.

Что ещё проверять

• Сданное здание, лично, — общие зоны спустя несколько лет показывают, чего на самом деле стоила отделка.
• Сервисный сбор в этом сданном здании; на фоне скромной аренды он занимает большую долю чистого дохода.
• Что именно входит в отделку, письменно.
• Компенсацию за задержку сдачи и распределение платежей по графику.

Кому это подходит

• Покупателям начального уровня, для которых цена входа — решающее ограничение.
• Инвесторам под доходность, проверившим предложение в конкретном кластере и решившим вопрос собственности в соответствующем эмирате.
• Это не для покупателя, которому нужна надёжная дата сдачи, и не для того, кто решил, что правила Дубая действуют и в Абу-Даби.

По материалам реестра Земельного департамента Дубая и правил собственности в инвестиционных зонах Абу-Даби. Уточняйте положение по конкретному проекту.