Reportage Properties : gros volumes dans deux émirats, et ce qu'il faut vérifier

Reportage Properties travaille le segment abordable et de milieu de gamme en volume, avec des projets à Abou Dhabi et à Dubaï. Deux caractéristiques définissent l'évaluation : le modèle de volume, et le fait que les deux émirats sont des marchés juridiques distincts.

Deux émirats, deux jeux de règles

C'est la première chose à établir, car les hypothèses d'un acheteur viennent généralement de l'émirat dont il a lu le plus.

• La pleine propriété (freehold) pour les acheteurs étrangers à Abou Dhabi n'existe que dans des zones d'investissement désignées, et la liste est plus courte que celle de Dubaï. En dehors de ces zones, les droits d'un acheteur non issu du CCG diffèrent.
• L'enregistrement est distinct. C'est le département propre à Abou Dhabi, et non le Dubai Land Department : registre, procédure et frais différents.
• Les règles d'escrow sont celles de l'émirat. Confirmez comment les versements sont protégés sur le projet précis plutôt que de supposer le régime de Dubaï.
• La réglementation des loyers diffère, et l'indice locatif de Dubaï ne s'applique pas à Abou Dhabi.
• Les données de transactions sont plus minces à Abou Dhabi, si bien qu'une évaluation indépendante y pèse davantage.

Le modèle de volume

• Le principal risque est le programme, non la finition. Plus les projets menés en parallèle sont nombreux, plus chacun est exposé au déplacement des ressources de l'un à l'autre.
• Vérifiez par les livraisons, non par le portefeuille de projets. Des projets achevés nommés, avec les dates de livraison effectives comparées à celles annoncées au lancement.
• Contrôlez l'avancement de la construction de votre projet par rapport à vos échéances de paiement.
• Le compte escrow mentionné dans votre contrat et son enregistrement : les protections qui ne dépendent pas de l'historique du promoteur.

La question du secteur

Dans le segment abordable, votre logement concurrence directement des centaines de logements similaires à proximité, et c'est cette concurrence, non une moyenne de quartier ni une projection du promoteur, qui fixe le loyer atteignable. Consultez les annonces en cours du secteur précis et demandez combien de logements seront livrés autour de vous sur la même période. Dans un modèle de volume, ce second chiffre est fréquemment celui qui décide de votre rendement.

Ce qu'il faut encore vérifier

• Un immeuble livré, visité : les parties communes après quelques années montrent ce que valait la finition.
• Les charges dans cet immeuble livré ; face à un loyer modeste, elles représentent une grande part du revenu net.
• Ce que comprend l'aménagement, par écrit.
• Le recours en cas de retard, et la pondération de l'échéancier de paiement.

À qui cela convient

• Les primo-accédants pour qui le ticket d'entrée est la contrainte décisive.
• Les investisseurs en quête de rendement qui ont vérifié l'offre dans le secteur précis et réglé la question de la propriété dans l'émirat concerné.
• Pas à l'acheteur qui a besoin d'une date de livraison fiable, ni à celui qui a supposé que les règles de Dubaï s'appliquent à Abou Dhabi.

D'après le registre du Dubai Land Department et les règles de propriété des zones d'investissement d'Abou Dhabi. Vérifiez la situation pour tout projet précis.