Reportage Properties: duża skala w dwóch emiratach i co zweryfikować

Reportage Properties działa na dużą skalę w segmencie przystępnym cenowo i średnim, z projektami w Abu Zabi i w Dubaju. Ocenę wyznaczają dwie cechy: model oparty na skali oraz to, że oba emiraty są odrębnymi rynkami prawnymi.

Dwa emiraty, dwa zestawy reguł

To pierwsza rzecz do ustalenia, bo założenia nabywcy zwykle pochodzą z tego emiratu, o którym czytał jako pierwszym.

• Freehold dla cudzoziemców w Abu Zabi istnieje tylko w wyznaczonych strefach inwestycyjnych, a ich lista jest krótsza niż w Dubaju. Poza nimi prawa nabywcy spoza GCC wyglądają inaczej.
• Rejestracja jest odrębna. Prowadzi ją własny departament Abu Zabi, a nie Dubai Land Department: inny rejestr, procedura i opłaty.
• Zasady escrow są własne dla emiratu. Trzeba potwierdzić, jak chronione są raty w konkretnym projekcie, zamiast zakładać reżim dubajski.
• Regulacja najmu jest inna, a dubajski indeks czynszów nie obowiązuje w Abu Zabi.
• Dane transakcyjne w Abu Zabi są skromniejsze, więc niezależna wycena waży tam więcej.

Model oparty na skali

• Głównym ryzykiem jest program, a nie wykończenie. Im więcej projektów prowadzonych równolegle, tym bardziej każdy z nich jest narażony na przesuwanie zasobów między nimi.
• Weryfikować po ukończonych, a nie po planowanych. Nazwane ukończone projekty, z faktycznymi datami handover porównanymi z datami ogłoszonymi przy starcie.
• Sprawdzać postęp budowy swojego projektu względem własnych kamieni milowych płatności.
• Rachunek escrow wskazany w umowie i jego rejestrację, czyli ochronę niezależną od historii dewelopera.

Kwestia klastra

W segmencie przystępnym cenowo lokal konkuruje bezpośrednio z setkami podobnych w pobliżu, i to ta konkurencja, a nie średnia dla dzielnicy ani prognoza dewelopera, wyznacza osiągalny czynsz. Warto sprawdzić aktualne ogłoszenia w konkretnym klastrze i zapytać, ile lokali zostanie oddanych wokół w tym samym okresie. W modelu opartym na skali ta druga liczba często decyduje o yield.

Co jeszcze sprawdzić

• Odwiedzony oddany budynek. Części wspólne po kilku latach pokazują, ile warte było wykończenie.
• Service charge w tym oddanym budynku. Przy skromnym czynszu to duża część dochodu netto.
• Co obejmuje wyposażenie, na piśmie.
• Środki na wypadek opóźnienia i rozłożenie harmonogramu płatności.

Dla kogo

• Dla nabywców na start, dla których próg wejścia jest głównym ograniczeniem.
• Dla inwestorów nastawionych na yield, którzy sprawdzili podaż w konkretnym klastrze i rozstrzygnęli kwestię własności w danym emiracie.
• Nie dla nabywcy, który potrzebuje pewnego terminu handover, ani dla tego, kto założył, że w Abu Zabi obowiązują reguły dubajskie.

Na podstawie rejestru Dubai Land Department oraz zasad własności w strefach inwestycyjnych Abu Zabi. Sytuację w konkretnym projekcie należy zweryfikować.