Reportage Properties: alti volumi in due emirati e che cosa verificare

Reportage Properties opera a volume nel segmento accessibile e di fascia media, con progetti sia ad Abu Dhabi sia a Dubai. Due elementi definiscono la valutazione: il modello a volume e il fatto che i due emirati sono mercati giuridici separati.

Due emirati, due insiemi di regole

È la prima cosa da stabilire, perché le ipotesi di chi acquista derivano di solito dall'emirato di cui ha letto per primo.

• Il freehold per gli acquirenti stranieri ad Abu Dhabi esiste solo in zone di investimento designate, e l'elenco è più breve di quello di Dubai. Al di fuori di esse, i diritti di un acquirente non appartenente al GCC sono diversi.
• La registrazione è separata. Compete al dipartimento di Abu Dhabi, non al Dubai Land Department: registro, procedura e costi diversi.
• Le regole sull'escrow sono quelle dell'emirato. Verificate come siano tutelate le rate per lo specifico progetto, invece di presumere il regime di Dubai.
• La regolamentazione degli affitti è diversa, e l'indice degli affitti di Dubai non si applica ad Abu Dhabi.
• I dati sulle transazioni sono più scarsi ad Abu Dhabi, quindi la valutazione indipendente pesa di più.

Il modello a volume

• Il rischio principale è il programma, non la finitura. Più progetti procedono in parallelo, più ciascuno è esposto allo spostamento di risorse tra di essi.
• Verificate con i completamenti, non con la pipeline. Progetti completati con nome e cognome, con le date effettive di handover confrontate con quelle annunciate al lancio.
• Controllate l'avanzamento dei lavori del vostro progetto rispetto alle scadenze dei pagamenti.
• Il conto escrow indicato nel contratto e la sua registrazione: le tutele che non dipendono dallo storico del developer.

La questione del cluster

Nel segmento accessibile la vostra unità compete direttamente con centinaia di unità simili nelle vicinanze, e quella concorrenza, non una media di quartiere né una proiezione del developer, stabilisce l'affitto ottenibile. Controllate gli annunci attivi del cluster specifico e chiedete quante unità vengano completate intorno a voi nello stesso periodo. In un modello a volume questo secondo numero è spesso quello che decide il rendimento.

Che cos'altro verificare

• Un edificio consegnato, visitato: le aree comuni dopo qualche anno mostrano quanto valesse la finitura.
• Le spese condominiali in quell'edificio consegnato; a fronte di un affitto modesto sono una quota elevata del reddito netto.
• Che cosa include l'allestimento, per iscritto.
• Il rimedio in caso di ritardo e la distribuzione del piano di pagamento.

A chi si adatta

• A chi compra al primo ingresso e per cui il prezzo d'accesso è il vincolo decisivo.
• A investitori orientati al rendimento che hanno verificato l'offerta nel cluster specifico e chiarito la questione della proprietà nell'emirato interessato.
• Non a chi ha bisogno di una data di handover affidabile, né a chi ha dato per scontato che le regole di Dubai valgano ad Abu Dhabi.

Sulla base del registro del Dubai Land Department e delle norme sulla proprietà nelle zone di investimento di Abu Dhabi. Verificate la situazione per qualsiasi progetto specifico.