Serviced Offices und Coworking in Dubai: 61 % der Flächen sind Klasse A, Arbeitsplätze ab AED 1 200

Das Segment der flexiblen Arbeitsräume in Dubai ist unauffällig nach oben gerückt. Rund 61 % der Serviced-Office-Flächen liegen inzwischen in Gebäuden der Klasse A, und ein Arbeitsplatz beginnt bei etwa AED 1 200 im Monat.

Warum das Segment gewachsen ist

Zwei Kräfte, die in dieselbe Richtung wirken. Auf der Nachfrageseite werden jedes Jahr Tausende neuer Unternehmen im Emirat registriert, und die meisten brauchen sofort eine Adresse und etwas Fläche, nicht erst in achtzehn Monaten. Auf der Angebotsseite bedeutet ein Leerstand in Klasse A von 2–3 %, dass ein herkömmlicher Mietvertrag oft schlicht nicht zu haben ist.

Flexible Betreiber fangen diese Lücke auf. Sie mieten Etagen langfristig an und vermieten sie in Einheiten ab einem Arbeitsplatz weiter.

Wo es sich lohnt

• Ein neues Unternehmen. Eine Lizenz erfordert eine Adresse; ein flexibler Arbeitsplatz liefert sie in Tagen statt in Monaten.
• Teams unter etwa zehn Personen. Unterhalb dieser Größe rechtfertigt sich der Aufwand für Ausbau und Betrieb eines herkömmlichen Büros selten.
• Einen Markt testen. Eine Bindung von zwölf Monaten gegenüber einem Mietvertrag von drei bis fünf Jahren ist ein anderes Risiko, wenn Sie noch nicht wissen, wie das Geschäft hier läuft.
• Unberechenbar wachsen. Vier Arbeitsplätze hinzuzufügen ist trivial; eine gemietete Etage zu vergrößern nicht.

Wo die Rechnung kippt

Der Wendepunkt liegt meist zwischen fünfzehn und fünfundzwanzig Personen. Darüber übersteigt der Aufschlag pro Arbeitsplatz, den ein flexibler Betreiber verlangt, das, was dasselbe Team bei einem herkömmlichen Mietvertrag zahlen würde, einschließlich Abschreibung des Ausbaus, Nebenkosten und Verwaltung.

Zwei weitere Kosten zeigen sich bei wachsender Größe: separat abgerechnete Nutzung der Besprechungsräume und fehlende Kontrolle über das Umfeld, während der Betreiber die Etage um Sie herum füllt. Unternehmen entdecken beides häufig erst nach einem Jahr.

Was es für einen Investor bedeutet

Ein Bürogebäude mit einem flexiblen Betreiber als Ankermieter hat ein anderes Risikoprofil als eines, das an einen Konzern vermietet ist. Die Bonität des Betreibers, die Laufzeit seines Mietvertrags und die Frage, ob er an diesem Standort profitabel ist, zählen mehr als der Ausbau. In einem Abschwung geben flexible Betreiber Etagen schneller ab, als Konzerne ihre Zentralen aufgeben – und genau deshalb wächst das Segment in guten Märkten schnell und schrumpft in schlechten schnell.