Biura serwisowane i coworking w Dubaju: 61 % powierzchni to klasa A, stanowiska od AED 1 200

Segment elastycznej przestrzeni biurowej w Dubaju po cichu przesunął się w górę rynku. Około 61 % powierzchni biur serwisowanych mieści się dziś w budynkach klasy A, a stanowisko zaczyna się od około AED 1 200 miesięcznie.

Dlaczego segment urósł

Z dwóch powodów, które działają w tę samą stronę. Po stronie popytu w emiracie co roku rejestrują się tysiące nowych firm i większość z nich potrzebuje adresu i niewielkiej powierzchni natychmiast, a nie za osiemnaście miesięcy. Po stronie podaży pustostanowość w klasycznej klasie A na poziomie 2–3 % oznacza, że klasyczna umowa najmu jest często po prostu niedostępna.

Operatorzy elastyczni pochłaniają tę rozbieżność. Biorą piętra na długie umowy i podnajmują je w jednostkach od jednego stanowiska wzwyż.

Gdzie ma sens

• Nowa firma. Licencja wymaga adresu; elastyczne stanowisko daje go w kilka dni, a nie miesięcy.
• Zespoły poniżej mniej więcej dziesięciu osób. Poniżej tej wielkości koszt wykończenia i prowadzenia klasycznego biura rzadko się uzasadnia.
• Testowanie rynku. Dwunastomiesięczne zobowiązanie wobec umowy na trzy do pięciu lat to inne ryzyko, gdy jeszcze nie wiesz, jak firma poradzi sobie tutaj.
• Nieprzewidywalny wzrost. Dodanie czterech stanowisk jest banalne; powiększenie wynajmowanego piętra już nie.

Gdzie rachunek się odwraca

Punkt przecięcia leży zwykle gdzieś między piętnastoma a dwudziestoma pięcioma osobami. Powyżej tego narzut za stanowisko, który pobiera operator elastyczny, przekracza to, co ten sam zespół zapłaciłby w klasycznej umowie, wliczając amortyzację wykończenia, media i zarządzanie.

W większej skali wychodzą na jaw jeszcze dwa koszty: sale spotkań rozliczane osobno oraz brak jakiejkolwiek kontroli nad otoczeniem, gdy operator zapełnia piętro wokół Ciebie. Firmy często odkrywają oba po roku.

Co to oznacza dla inwestora

Budynek biurowy z operatorem elastycznym jako najemcą kotwicznym ma inny profil ryzyka niż budynek wynajęty korporacji. Wiarygodność operatora, długość jego umowy i to, czy jest rentowny w tej lokalizacji, mają większe znaczenie niż wykończenie. W czasie dekoniunktury operatorzy elastyczni oddają piętra szybciej, niż korporacje oddają siedziby, i właśnie dlatego segment szybko rośnie na dobrym rynku i szybko kurczy się na złym.