Uffici serviced e coworking a Dubai: il 61% degli spazi è di classe A, scrivanie da AED 1 200

Il segmento degli spazi di lavoro flessibili a Dubai è salito silenziosamente di livello. Circa il 61% degli uffici serviced si trova ormai in edifici di classe A, e una scrivania parte da circa AED 1 200 al mese.

Perché il segmento è cresciuto

Due forze che spingono nella stessa direzione. Sul lato della domanda, ogni anno nell'emirato si registrano migliaia di nuove società e la maggior parte ha bisogno subito di un indirizzo e di un piccolo spazio, non tra diciotto mesi. Sul lato dell'offerta, una vacancy del 2–3% nella classe A tradizionale significa che una locazione tradizionale spesso non è semplicemente disponibile.

Gli operatori flessibili assorbono questo squilibrio. Prendono interi piani con contratti lunghi e li riaffittano in unità da una scrivania in su.

Dove conviene

• Una nuova società. Una licenza richiede un indirizzo; una scrivania flessibile lo fornisce in giorni anziché in mesi.
• Team sotto le dieci persone circa. Al di sotto di questa dimensione i costi di allestimento e gestione di un ufficio tradizionale raramente si giustificano.
• Testare un mercato. Un impegno di dodici mesi contro una locazione di tre-cinque anni è un rischio diverso quando non si sa ancora come andrà l'attività qui.
• Crescere in modo imprevedibile. Aggiungere quattro scrivanie è banale; ampliare un piano in locazione no.

Dove il calcolo si inverte

Il punto di incrocio si colloca di solito tra quindici e venticinque persone. Oltre, il sovrapprezzo per scrivania che un operatore flessibile applica supera quanto lo stesso team pagherebbe con una locazione tradizionale, inclusi ammortamento dell'allestimento, utenze e gestione.

Su larga scala emergono altri due costi: l'uso delle sale riunioni fatturato a parte e l'assenza di qualsiasi controllo sull'ambiente man mano che l'operatore riempie il piano intorno a voi. Le aziende li scoprono spesso dopo un anno.

Cosa significa per un investitore

Un edificio per uffici con un operatore flessibile come inquilino principale ha un profilo di rischio diverso da uno affittato a una società. La solidità dell'operatore, la durata del suo contratto e il fatto che sia redditizio in quella sede contano più dell'allestimento. In una fase negativa gli operatori flessibili rilasciano piani più in fretta di quanto le società rinuncino alle sedi: ed è proprio per questo che il segmento si espande rapidamente nei mercati buoni e si contrae rapidamente in quelli cattivi.