Schweizer Hypothek für Nichtansässige: Warum ein niedriger Zins keinen leichten Kredit bedeutet

Eine Schweizer Hypothek wirkt verlockend: Die Zinsen waren historisch niedrig, und das Bankensystem ist solide. Für einen Nichtansässigen, der in einem Ferienort ein Zuhause kauft, sieht das Bild deutlich strenger aus – und der Zins ist nicht der Grund dafür.

Wie viel die Bank beleiht

Für das selbst genutzte Eigenheim eines Ansässigen gilt in der Schweiz üblicherweise eine Finanzierung von bis zu 80 % des Werts bei einer Anzahlung von mindestens 20 %, wobei ein Teil davon eigenes Geld des Käufers sein muss und nicht aus der Altersvorsorge stammen darf. Für einen Nichtansässigen, der einen Zweitwohnsitz in einer Ferienregion kauft, sind die Anforderungen härter: Der Eigenmittelanteil ist höher, und die Bank prüft Einkommen und Einkommensquelle außerhalb der Schweiz genauer.

Die Tragbarkeitsregel

Das Kennzeichen des Schweizer Ansatzes ist, dass die Belastung durch den Kredit nicht beim tatsächlichen Zins geprüft wird, sondern bei einem kalkulatorischen, der deutlich höher angesetzt ist. Hinzu kommen Unterhaltskosten und Amortisation, und die Summe darf einen bestimmten Anteil des Einkommens des Kreditnehmers nicht übersteigen. Die Idee dahinter: Der Kredit soll auch bei steigenden Zinsen tragbar bleiben. Praktische Folge: Die Genehmigung hängt stärker vom Einkommen ab als vom Wert der Immobilie, und der heutige niedrige Zins spielt in der Berechnung keine Rolle.

Zwei Hypotheken und Amortisation

• Die erste Hypothek deckt bis zu rund zwei Drittel des Immobilienwerts. Sie muss nicht zurückgezahlt werden, und Schweizer Eigentümer tragen sie traditionell über Jahrzehnte.
• Die zweite Hypothek ist der Teil oberhalb dieses Anteils, und sie muss innerhalb einer festgelegten Frist abgetragen werden.
• Daher die Gewohnheit, die Hypothek nie ganz zu tilgen: Das Steuersystem berücksichtigt Zinsen und den Eigenmietwert der selbst genutzten Wohnung, sodass eine vorzeitige Rückzahlung des Kredits nicht immer sinnvoll ist.

Was es Nichtansässigen schwerer macht

• Einkommen in einer anderen Währung – die Bank preist das Währungsrisiko ein.
• Eine Immobilie in einer Ferienregion wird vorsichtiger bewertet, weil die Bank weiß, dass der Markt eng ist.
• Vermietungsbeschränkungen führen dazu, dass Mieteinnahmen nicht als Rückzahlungsquelle gelten.
• Compliance: Die Herkunft der Mittel muss detailliert belegt werden.
• Nicht jede Bank arbeitet überhaupt mit Nichtansässigen, und Kantonalbanken konzentrieren sich oft auf lokale Kreditnehmer.

Das praktische Fazit

• Planen Sie eine größere Anzahlung ein, als allgemeine Artikel über Schweizer Hypotheken vermuten lassen.
• Rechnen Sie mit dem kalkulatorischen Zins der Bank, nicht mit dem heutigen Zins.
• Bedenken Sie, dass ein Kredit Schweizer Immobilien nicht zu einem Ertragsobjekt macht: Die Vermietung ist eingeschränkt, und die Raten werden aus Ihrem eigenen Einkommen bezahlt.
• Klären Sie die Haltung der Bank, bevor Sie die Immobilie auswählen – sonst riskieren Sie, einen Vorvertrag im Vertrauen auf eine Finanzierung zu unterschreiben, die nie zustande kommt.

Grundlage sind die Hypothekarpraxis der Schweizer Banken und die regulatorischen Tragbarkeitsanforderungen; die konkreten Bedingungen sind zum Zeitpunkt der Transaktion mit der Bank zu bestätigen.