Mutuo svizzero per non residenti: perché un tasso basso non significa un prestito facile

Un mutuo svizzero sembra allettante: i tassi sono storicamente bassi e il sistema bancario è solido. Per un non residente che acquista una casa in una località turistica il quadro è molto più severo, e il tasso non è la ragione.

Quanto presta una banca

Per l'abitazione principale di un residente, la prassi svizzera prevede un finanziamento fino all'80% del valore a fronte di un anticipo di almeno il 20%, di cui una parte deve essere denaro proprio dell'acquirente e non risparmio previdenziale. Per un non residente che acquista una seconda casa in una zona turistica i requisiti sono più duri: la quota di mezzi propri è più alta e la banca esamina con maggiore attenzione il reddito e la sua origine fuori dalla Svizzera.

La regola della sostenibilità

La caratteristica distintiva dell'approccio svizzero è che l'onere del prestito non viene verificato al tasso effettivo ma a un tasso teorico, fissato molto più in alto. A questo si aggiungono i costi di manutenzione e l'ammortamento, e il totale non deve superare una determinata quota del reddito del mutuatario. L'idea è che il prestito resti sostenibile se i tassi salgono. La conseguenza pratica: l'approvazione dipende più dal reddito che dal valore dell'immobile, e il tasso basso di oggi non ha alcun ruolo nel calcolo.

Due mutui e l'ammortamento

• Il primo mutuo copre fino a circa due terzi del valore dell'immobile. Non deve essere rimborsato e i proprietari svizzeri lo mantengono tradizionalmente per decenni.
• Il secondo mutuo è la parte che eccede quella quota e deve essere ammortizzato entro un termine stabilito.
• Da qui l'abitudine di non estinguere mai il mutuo: il sistema fiscale tiene conto degli interessi e del reddito figurativo derivante dall'abitare nella propria casa, quindi estinguere anticipatamente il prestito non è sempre conveniente.

Che cosa rende più difficile la vita a un non residente

• Un reddito in un'altra valuta: la banca incorpora nel prezzo il rischio di cambio.
• Un immobile in una zona turistica viene valutato in modo più prudente, perché la banca sa che il mercato è ristretto.
• Le restrizioni alla locazione fanno sì che il reddito da affitto non sia considerato una fonte di rimborso.
• La compliance: l'origine dei fondi va documentata nel dettaglio.
• Non tutte le banche lavorano con i non residenti, e le banche cantonali sono spesso orientate ai mutuatari locali.

La conclusione pratica

• Prevedete un anticipo maggiore di quanto suggeriscano gli articoli generici sui mutui svizzeri.
• Fate i calcoli al tasso teorico della banca, non al tasso di oggi.
• Ricordate che un prestito non trasforma un immobile svizzero in un bene a reddito: la locazione è limitata e le rate escono dal vostro reddito.
• Scoprite la posizione della banca prima di scegliere l'immobile: altrimenti rischiate di firmare un preliminare confidando in un finanziamento che non si concretizza.

Sulla base della prassi di concessione di mutui delle banche svizzere e dei requisiti regolamentari di sostenibilità; le condizioni specifiche vanno confermate con la banca al momento della transazione.