Szwajcarski kredyt hipoteczny dla nierezydentów: dlaczego niskie oprocentowanie nie oznacza łatwego kredytu

Szwajcarski kredyt hipoteczny wygląda kusząco: stopy procentowe były historycznie niskie, a system bankowy jest stabilny. Dla nierezydenta kupującego dom w miejscowości wypoczynkowej obraz jest jednak znacznie surowszy — a powodem nie jest oprocentowanie.

Ile bank udzieli kredytu

W przypadku nieruchomości zamieszkiwanej przez rezydenta praktyka szwajcarska to finansowanie do 80 % wartości przy wkładzie własnym wynoszącym co najmniej 20 %, z czego część musi stanowić własne środki kupującego, a nie oszczędności emerytalne. Dla nierezydenta kupującego drugi dom w rejonie wypoczynkowym wymagania są ostrzejsze: udział środków własnych jest wyższy, a bank dokładniej przygląda się dochodom i ich źródłu poza Szwajcarią.

Reguła zdolności kredytowej

Cechą charakterystyczną podejścia szwajcarskiego jest to, że obciążenie kredytem sprawdza się nie przy faktycznej stopie, lecz przy stopie umownej, ustalonej znacznie wyżej. Do tego dolicza się koszty utrzymania i amortyzację, a suma nie może przekroczyć określonego udziału w dochodach kredytobiorcy. Chodzi o to, by kredyt dało się obsługiwać także po wzroście stóp. W praktyce decyzja zależy bardziej od dochodów niż od wartości nieruchomości, a dzisiejsza niska stopa nie odgrywa w wyliczeniu żadnej roli.

Dwie hipoteki i amortyzacja

• Pierwsza hipoteka obejmuje do około dwóch trzecich wartości nieruchomości. Nie trzeba jej spłacać, a Szwajcarzy tradycyjnie utrzymują ją przez dziesięciolecia.
• Druga hipoteka to część powyżej tego udziału, którą trzeba spłacić w określonym terminie.
• Stąd zwyczaj, by nigdy nie spłacać hipoteki do końca: system podatkowy uwzględnia odsetki oraz umowny dochód z zamieszkiwania we własnym domu, więc wcześniejsza spłata kredytu nie zawsze się opłaca.

Co utrudnia sprawę nierezydentowi

• Dochód w innej walucie — bank wlicza w cenę ryzyko walutowe.
• Nieruchomość w rejonie wypoczynkowym jest wyceniana ostrożniej, ponieważ bank wie, że rynek jest wąski.
• Ograniczenia w wynajmie sprawiają, że przychód z najmu nie jest traktowany jako źródło spłaty.
• Compliance: pochodzenie środków trzeba udokumentować, i to szczegółowo.
• Nie każdy bank w ogóle współpracuje z nierezydentami, a banki kantonalne często skupiają się na lokalnych kredytobiorcach.

Praktyczny wniosek

• Zaplanuj większy wkład własny, niż sugerowałyby ogólne artykuły o szwajcarskich kredytach hipotecznych.
• Policz wszystko przy stopie umownej banku, a nie przy dzisiejszej stopie.
• Pamiętaj, że kredyt nie czyni ze szwajcarskiej nieruchomości aktywa dochodowego: wynajem jest ograniczony, a raty płaci się z własnych dochodów.
• Poznaj stanowisko banku, zanim wybierzesz nieruchomość — w przeciwnym razie ryzykujesz podpisanie umowy przedwstępnej w oparciu o finansowanie, które nigdy się nie pojawi.

Na podstawie praktyki kredytów hipotecznych w bankach szwajcarskich i regulacyjnych wymogów dotyczących zdolności kredytowej; konkretne warunki należy potwierdzić w banku w momencie transakcji.