Hypothèque suisse pour non-résidents : pourquoi un taux bas ne signifie pas un prêt facile

Une hypothèque suisse paraît tentante : les taux ont historiquement été bas et le système bancaire est solide. Pour un non-résident qui achète un logement dans une station, le tableau est nettement plus strict — et le taux n'en est pas la raison.

Combien une banque prête-t-elle ?

Pour le logement d'un résident, la pratique suisse est un financement allant jusqu'à 80 % de la valeur contre un apport d'au moins 20 %, dont une partie doit être l'argent propre de l'acheteur et non l'épargne de prévoyance. Pour un non-résident qui achète une résidence secondaire en zone de villégiature, les exigences sont plus dures : la part de fonds propres est plus élevée, et la banque examine de plus près les revenus et leur origine hors de Suisse.

La règle de capacité financière

La caractéristique déterminante de l'approche suisse est que la charge du prêt est testée non au taux réel mais à un taux théorique, fixé nettement plus haut. Les frais d'entretien et l'amortissement s'y ajoutent, et le total ne doit pas dépasser une part déterminée du revenu de l'emprunteur. L'idée est que le prêt reste supportable si les taux montent. La conséquence pratique : l'octroi dépend davantage du revenu que de la valeur du bien, et le taux bas d'aujourd'hui ne joue aucun rôle dans le calcul.

Deux hypothèques et l'amortissement

• La première hypothèque couvre jusqu'à environ les deux tiers de la valeur du bien. Elle n'a pas à être remboursée, et les propriétaires suisses la portent traditionnellement pendant des décennies.
• La seconde hypothèque est la part au-delà de cette proportion, et elle doit être amortie dans un délai déterminé.
• D'où l'habitude de ne jamais solder l'hypothèque : le système fiscal tient compte des intérêts et du revenu théorique de l'occupation de son propre logement, si bien que rembourser le prêt par anticipation n'est pas toujours avantageux.

Ce qui est plus difficile pour un non-résident

• Un revenu dans une autre devise — la banque intègre le risque de change dans sa tarification.
• Un bien en zone de villégiature est évalué plus prudemment, parce que la banque sait que le marché est étroit.
• Les restrictions de location font que les loyers ne sont pas traités comme une source de remboursement.
• La conformité : l'origine des fonds doit être documentée en détail.
• Toutes les banques ne travaillent pas avec les non-résidents, et les banques cantonales sont souvent centrées sur les emprunteurs locaux.

Ce qu'il faut retenir en pratique

• Prévoyez un apport plus important que ne le suggèrent les articles généraux sur les hypothèques suisses.
• Faites vos calculs au taux théorique de la banque, non au taux d'aujourd'hui.
• Rappelez-vous qu'un prêt ne fait pas d'un bien suisse un actif de rapport : la location est restreinte et les remboursements sortent de vos propres revenus.
• Renseignez-vous sur la position de la banque avant de choisir le bien — sinon vous risquez de signer un avant-contrat sur la foi d'un financement qui ne se matérialisera jamais.

Sur la base de la pratique de crédit hypothécaire des banques suisses et des exigences réglementaires de capacité financière ; les conditions précises doivent être confirmées auprès de la banque au moment de la transaction.