Sydney und Melbourne: Warum Wohnen in Australien so teuer ist

Australische Städte stehen dauerhaft an der Spitze der weltweiten Rankings der Wohnungsunbezahlbarkeit: Das Verhältnis von Hauspreis zu Haushaltseinkommen gehört hier zu den höchsten der entwickelten Welt. Das ist keine Anomalie der letzten Jahre, sondern ein dauerhaftes Gefüge, und es besteht aus mehreren unabhängigen Ursachen.

Die Städte drängen sich an die Küste

Australien ist riesig, aber in einem schmalen Küstenstreifen besiedelt. Die Ausdehnung der größten Städte stößt auf der einen Seite an den Ozean und auf der anderen an die Pendeldistanz: Ein Vorort zwei Stunden entfernt löst kein Wohnungsproblem, er schafft ein Verkehrsproblem. Der Mangel besteht daher nicht an Wohnraum im Allgemeinen, sondern an Wohnraum in vernünftiger Reichweite der Arbeitsplätze.

Bebauung mit geringer Dichte

Historisch ist die australische Stadt freistehende Häuser auf Grundstücken. Dichte Wohnbebauung trifft auf Widerstand bei Gemeinderat und Flächennutzungsplanung, und Genehmigungen dauern lange. Das Angebot reagiert auf einen Nachfrageanstieg mit einer Verzögerung von Jahren.

Migration als Nachfragetreiber

Das Bevölkerungswachstum Australiens wird wesentlich von Migration getragen und konzentriert sich auf zwei, drei Städte. Die Nachfrage nach Miete und Kauf wächst genau dort, wo das Angebot am langsamsten wächst.

Eine Steuerstruktur, die Eigentum belohnt

• Die Möglichkeit, einen Verlust aus einer Mietinvestition mit dem allgemeinen Einkommen zu verrechnen, macht den Kauf einer zweiten und dritten Immobilie für Steuerzahler mit hohem Einkommen attraktiv.
• Der Abschlag auf Veräußerungsgewinne bei langer Haltedauer lenkt das Interesse auf Preiswachstum statt auf Mieteinnahmen.
• Die selbst genutzte Hauptwohnung ist von der Veräußerungsgewinnsteuer befreit – was das Motiv stärkt, möglichst viel in das eigene Haus zu stecken.

Jeder dieser Mechanismen wird im Land seit Jahrzehnten diskutiert, und Versuche, sie zu ändern, sind politisch teuer – genau deshalb ist das Gefüge so dauerhaft.

Was für einen ausländischen Käufer zählt

• Ein teurer Markt mit eingeschränktem Zugang. Ausländer dürfen vor allem Neubauten kaufen, und das ist das am stärksten umkämpft bepreiste Segment: Die Marge des Bauträgers steckt bereits im Preis.
• Zuschläge der Bundesstaaten und Gebühren des Bundes kommen zu einer ohnehin hohen Basis hinzu.
• Die Leerstandsabgabe macht eine Strategie des „Kaufens und Leerstehenlassens“ unmittelbar verlustbringend – was ihr Zweck war.
• Währungsrisiko. Der australische Dollar schwankt, und für einen Käufer, der in einer anderen Währung rechnet, kann er den gesamten Effekt des Preiswachstums aufzehren.