Sydney e Melbourne: perché le case in Australia costano così tanto

Le città australiane stanno stabilmente in cima alle classifiche mondiali di inaccessibilità abitativa: il rapporto tra prezzo della casa e reddito familiare è qui tra i più alti del mondo sviluppato. Non è un'anomalia degli ultimi anni ma una costruzione durevole, ed è fatta di più cause indipendenti.

Le città sono schiacciate contro la costa

L'Australia è enorme ma abitata in una stretta fascia costiera. L'espansione delle città maggiori urta contro l'oceano da un lato e contro la distanza dei pendolari dall'altro: un sobborgo a due ore di distanza non risolve un problema abitativo, ne crea uno di trasporto. La carenza non è quindi di abitazioni in generale, ma di abitazioni a distanza ragionevole dal lavoro.

Lo sviluppo a bassa densità

Storicamente la città australiana è fatta di case unifamiliari su lotto. Lo sviluppo denso di appartamenti incontra resistenza a livello di consiglio locale e di zonizzazione, e le approvazioni sono lente. L'offerta risponde a un aumento della domanda con un ritardo di anni.

La migrazione come motore della domanda

La crescita della popolazione in Australia è in larga parte alimentata dalla migrazione e si concentra in due o tre città. La domanda di affitto e di acquisto cresce proprio dove l'offerta cresce più lentamente.

Una struttura fiscale che premia il possesso

• La possibilità di dedurre una perdita su un investimento in affitto dal reddito generale rende attraente l'acquisto di una seconda e di una terza proprietà per un contribuente ad alto reddito.
• Lo sconto sulle plusvalenze per la detenzione lunga sposta l'interesse verso la crescita dei prezzi anziché verso il reddito da affitto.
• La residenza principale è esente dall'imposta sulle plusvalenze — il che rafforza la spinta a mettere il più possibile nella propria casa.

Ciascuno di questi meccanismi è dibattuto nel Paese da decenni, e i tentativi di cambiarli sono politicamente costosi — ed è proprio per questo che la costruzione è durevole.

Che cosa conta per un acquirente straniero

• Un mercato caro con accesso limitato. A uno straniero è consentito soprattutto acquistare abitazioni nuove, che è il segmento con i prezzi più competitivi: il margine del costruttore è già nel prezzo.
• Le sovrattasse statali e gli oneri federali si aggiungono a una base già alta.
• La tassa sugli immobili sfitti rende direttamente in perdita la strategia «compra e tieni vuoto» — ed era questo il suo scopo.
• Il rischio di cambio. Il dollaro australiano si muove e, per un acquirente che conta in un'altra valuta, può cancellare l'intero effetto della crescita dei prezzi.