Сидней и Мельбурн: почему австралийское жильё стоит так дорого

Австралийские города стабильно занимают верхние строчки мировых рейтингов недоступности жилья: отношение цены дома к годовому доходу семьи здесь одно из самых высоких среди развитых стран. Это не аномалия последних лет, а устойчивая конструкция, и она состоит из нескольких независимых причин.

Города прижаты к побережью

Австралия огромна, но заселена узкой прибрежной полосой. Расширение крупнейших городов упирается в океан с одной стороны и в расстояние до работы с другой: пригород, до которого два часа дороги, не решает жилищный вопрос, а создаёт транспортный. В результате дефицит касается не жилья вообще, а жилья в пределах разумной доступности от рабочих мест.

Застройка низкой плотности

Исторически австралийский город — это отдельные дома на участках. Плотная многоквартирная застройка встречает сопротивление на уровне местных советов и правил зонирования, и согласование проектов идёт медленно. Предложение отвечает на рост спроса с задержкой в годы.

Миграция как драйвер спроса

Прирост населения в Австралии в значительной части обеспечивается миграцией и концентрируется в двух-трёх городах. Спрос на аренду и покупку растёт там же, где предложение растёт медленнее всего.

Налоговая конструкция, которая поощряет владение

• Возможность вычитать убыток от арендной инвестиции из общего дохода делает покупку второго и третьего объекта привлекательной для налогоплательщика с высоким доходом.
• Льгота по налогу на прирост капитала при длительном владении смещает интерес в сторону роста цены, а не арендного дохода.
• Основное жильё освобождено от налога на прирост — что усиливает мотив вкладывать в собственный дом максимум.

Каждый из этих механизмов обсуждается в стране десятилетиями, и попытки их менять политически дорогие — именно поэтому конструкция устойчива.

Что из этого значимо для иностранного покупателя

• Дорогой рынок с ограниченным доступом. Иностранцу разрешено покупать преимущественно новое жильё, а это самый конкурентный по цене сегмент: девелоперская наценка уже в цене.
• Надбавки штатов и федеральные сборы добавляются к и без того высокой базе.
• Плата за простой делает стратегию «купить и держать пустым» прямо убыточной — это и было её целью.
• Валютный риск. Австралийский доллар подвижен, и для покупателя, считающего в другой валюте, он способен перекрыть весь эффект роста цен.

Практический вывод

• Австралия в портфеле — это про жизнь, учёбу детей и статус, а не про доходность. Ограничительный режим прямо направлен против внешнего инвестора, покупающего ради роста.
• Считать полную стоимость входа и выхода. Сборы, надбавки, ежегодные платежи и налог при продаже для нерезидента считаются отдельно от цены объекта.
• Проверять режим на дату сделки. Правила для иностранных покупателей здесь менялись чаще, чем в большинстве стран нашего списка.

По данным открытых исследований доступности жилья в Австралии и публикаций о режиме иностранных инвестиций в жилую недвижимость.