Sydney et Melbourne : pourquoi le logement australien coûte si cher

Les villes australiennes figurent systématiquement en tête des classements mondiaux d'inaccessibilité du logement : le rapport entre le prix d'une maison et le revenu d'un ménage y est l'un des plus élevés du monde développé. Ce n'est pas une anomalie de ces dernières années, mais une construction durable, faite de plusieurs causes indépendantes.

Les villes sont plaquées contre la côte

L'Australie est immense, mais peuplée sur une étroite bande côtière. L'expansion des plus grandes villes se heurte à l'océan d'un côté et à la distance de trajet de l'autre : une banlieue située à deux heures de route ne résout pas un problème de logement, elle crée un problème de transport. La pénurie n'est donc pas celle du logement en général, mais celle du logement à une distance raisonnable des emplois.

Un développement à faible densité

Historiquement, la ville australienne est faite de maisons individuelles sur parcelles. Le développement dense d'appartements se heurte à la résistance des conseils locaux et du zonage, et les autorisations sont lentes. L'offre répond à une hausse de la demande avec un décalage de plusieurs années.

La migration comme moteur de la demande

La croissance démographique de l'Australie est en grande partie portée par la migration et se concentre dans deux ou trois villes. La demande de location et d'achat croît précisément là où l'offre croît le plus lentement.

Une structure fiscale qui récompense la propriété

• La possibilité de déduire la perte d'un investissement locatif du revenu global rend l'achat d'un deuxième et d'un troisième bien attractif pour un contribuable à haut revenu.
• La décote sur les plus-values en cas de détention longue déplace l'intérêt vers la hausse des prix plutôt que vers les revenus locatifs.
• La résidence principale est exonérée d'impôt sur les plus-values, ce qui renforce l'envie d'investir le plus possible dans sa propre maison.

Chacun de ces mécanismes est débattu dans le pays depuis des décennies, et les tentatives de les modifier coûtent cher politiquement, ce qui explique précisément la durabilité de la construction.

Ce qui compte pour un acheteur étranger

• Un marché cher, à l'accès restreint. Un étranger est principalement autorisé à acheter du neuf, et c'est le segment le plus âprement tarifé : la marge du promoteur est déjà dans le prix.
• Les surtaxes des États et les frais fédéraux s'ajoutent à une base déjà élevée.
• La taxe sur les logements vacants rend directement déficitaire la stratégie « acheter et laisser vide », ce qui était son but.
• Le risque de change. Le dollar australien fluctue, et pour un acheteur qui compte dans une autre devise, cela peut annuler tout l'effet de la hausse des prix.