Sydney i Melbourne: dlaczego australijskie mieszkania są tak drogie

Australijskie miasta konsekwentnie plasują się na szczycie światowych rankingów niedostępności mieszkań: stosunek ceny domu do dochodu gospodarstwa domowego jest tu jednym z najwyższych w świecie rozwiniętym. To nie anomalia ostatnich lat, lecz trwała konstrukcja, a składa się na nią kilka niezależnych przyczyn.

Miasta są przyciśnięte do wybrzeża

Australia jest ogromna, ale zasiedlona wąskim pasem przybrzeżnym. Rozbudowa największych miast wpada w ocean z jednej strony, a w odległość dojazdu z drugiej: przedmieście oddalone o dwie godziny nie rozwiązuje problemu mieszkaniowego, tylko tworzy transportowy. Niedobór dotyczy więc nie mieszkań w ogóle, lecz mieszkań w rozsądnym zasięgu miejsc pracy.

Zabudowa o niskiej gęstości

Historycznie australijskie miasto to domy wolnostojące na działkach. Gęsta zabudowa apartamentowa napotyka opór na szczeblu rady lokalnej i planów zagospodarowania, a zezwolenia wydawane są powoli. Podaż odpowiada na wzrost popytu z opóźnieniem liczonym w latach.

Migracja jako motor popytu

Wzrost liczby ludności w Australii jest w znacznej mierze napędzany migracją i koncentruje się w dwóch-trzech miastach. Popyt na wynajem i zakup rośnie dokładnie tam, gdzie podaż rośnie najwolniej.

Struktura podatkowa, która nagradza posiadanie

• Możliwość odliczenia straty na wynajmie inwestycyjnym od dochodu ogólnego sprawia, że zakup drugiej i trzeciej nieruchomości jest atrakcyjny dla podatnika o wysokich dochodach.
• Zniżka od podatku od zysków kapitałowych za długie trzymanie przesuwa zainteresowanie ku wzrostowi cen, a nie ku dochodom z najmu.
• Główne miejsce zamieszkania jest zwolnione z podatku od zysków kapitałowych — co wzmacnia motyw, by włożyć jak najwięcej we własny dom.

Każdy z tych mechanizmów jest w kraju debatowany od dziesięcioleci, a próby ich zmiany są politycznie kosztowne — i właśnie dlatego konstrukcja jest trwała.

Co ma znaczenie dla zagranicznego kupującego

• Drogi rynek z ograniczonym dostępem. Cudzoziemiec może przede wszystkim kupować nowe mieszkania, a to segment z najbardziej konkurencyjnymi cenami: marża dewelopera jest już w cenie.
• Dopłaty stanowe i opłaty federalne dolicza się do i tak wysokiej podstawy.
• Opłata za pustostan sprawia, że strategia „kup i trzymaj puste” staje się wprost stratna — taki był jej cel.
• Ryzyko walutowe. Dolar australijski się waha, a dla kupującego liczącego w innej walucie może to zniwelować cały efekt wzrostu cen.