Steuern und Kosten beim Besitz einer Eigentumswohnung in Thailand: Kauf, Halten und Verkauf

Thailändische Immobilien gelten als günstig im Unterhalt, und das stimmt im Großen und Ganzen. Die Kostenstruktur ist aber ungewohnt: Die Hauptbelastung fällt nicht jährlich an, sondern im Moment der Eigentumsübertragung, und sie hängt stark davon ab, wie lange der Verkäufer die Wohnung besessen hat.

Kauf und Verkauf: vier Posten beim Abschluss

Bei der Eintragung des Eigentums berechnet das Land Department mehrere Posten zugleich. Welche Partei was zahlt, ist Vertragssache — „wie üblich“ funktioniert hier nicht, es muss schriftlich festgehalten werden.

• Übertragungsgebühr — ein Prozentsatz des staatlich festgesetzten Werts der Immobilie, nicht des Vertragspreises.
• Specific Business Tax — fällig, wenn die Immobilie innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf verkauft wird. Das ist der größte einzelne Faktor, der einen schnellen Weiterverkauf in Thailand teurer macht, als er aussieht.
• Stempelsteuer — gering, wird anstelle der Specific Business Tax gezahlt, wenn diese nicht greift, also nach fünf Jahren Besitz.
• Quellensteuer beim Verkäufer — nach eigener Formel berechnet: Bei einer Privatperson fließt die Haltedauer ein, bei einem Unternehmen ist es ein fester Prozentsatz des Werts.

Die praktische Schlussfolgerung aus dieser Liste: Die Fünf-Jahres-Marke ist kein buchhalterisches Detail — sie ist die größte einzelne Weggabelung in der Wirtschaftlichkeit eines thailändischen Geschäfts.

Während des Besitzes: Jahressteuer und Instandhaltung

• Grund- und Gebäudesteuer. Seit 2020 in Kraft; die Sätze für Wohnimmobilien sind niedrig und hängen vom Wert der Immobilie und davon ab, ob es sich um den Hauptwohnsitz handelt. Der Bescheid wird an die Adresse der Immobilie geschickt — ein nicht ansässiger Eigentümer sollte vorab regeln, wer ihn entgegennimmt.
• Monatliche Instandhaltungsgebühr — wird pro Quadratmeter erhoben und ist bei Resortprojekten mit aufwendiger Ausstattung die wichtigste laufende Kostenposition des Eigentümers.
• Sinking Fund — ein einmaliger Beitrag beim Kauf an den Bauträger, der später durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung aufgestockt wird.
• Nebenkosten. Die Stromtarife für ausländische Eigentümer liegen in manchen Projekten über dem Grundtarif — festgelegt von der Verwaltungsgesellschaft, nach ihnen sollte man vor dem Kauf fragen.

Vermietung: wo die Steuer greift

Mieteinnahmen werden nach dem thailändischen Einkommensteuerrecht als in Thailand erzielte Einkünfte besteuert — unabhängig davon, wo der Eigentümer lebt. Ein eigenes Thema ist die Kurzzeitvermietung: Beherbergung ist in Thailand lizenzpflichtig, und die Vermietung einer Wohnung an Touristen für kurze Aufenthalte ohne Lizenz ist ein Verstoß, der den Eigentümer trifft, nicht den Mieter. Viele Verwaltungsgesellschaften von Eigentumsanlagen untersagen sie zudem in ihren eigenen Regeln.

Häufige Fehler

• Mit dem Vertragspreis statt mit dem staatlichen Wert rechnen. Manche Posten knüpfen an den festgesetzten Wert an, der vom Marktpreis in beide Richtungen abweichen kann.
• Die Fünf-Jahres-Marke ignorieren. Ein Modell „Off-plan kaufen, bei Übergabe verkaufen“ wird in Thailand von der Specific Business Tax angefressen, was die ganze Rechnung verändert.
• Das Heimatland vergessen. Die thailändische Quellensteuer hebt die Pflicht nicht auf, Einkünfte dort zu erklären, wo man steuerlich ansässig ist.

Grundlage: thailändisches Steuerrecht, darunter das Gesetz über die Grund- und Gebäudesteuer, sowie die Eintragungspraxis des Land Department.