Imposte e costi di un condominio in Thailandia: acquisto, possesso e vendita

Gli immobili thailandesi hanno la fama di costare poco da mantenere, e in linea di massima è vero. Ma la struttura dei costi è insolita: la voce principale non è annuale — arriva al momento del trasferimento del titolo e dipende molto da quanto a lungo il venditore ha posseduto l’unità.

Acquisto e vendita: quattro oneri al rogito

Alla registrazione del titolo il Land Department calcola più oneri insieme. Quale parte paghi cosa è materia di contratto: «come d’uso» qui non funziona, va messo per iscritto.

• Tassa di trasferimento — una percentuale del valore governativo stimato dell’immobile, non del prezzo di contratto.
• Specific business tax — dovuta se l’immobile è venduto entro cinque anni dall’acquisto. È il singolo fattore che rende una rivendita rapida in Thailandia più costosa di quanto sembri.
• Imposta di bollo — modesta, pagata al posto della specific business tax quando questa non si applica, cioè dopo cinque anni di possesso.
• Ritenuta d’acconto sul venditore — calcolata con una formula propria: per una persona fisica tiene conto del periodo di possesso, per una società è una percentuale fissa del valore.

La conclusione pratica di questo elenco: la soglia dei cinque anni di possesso non è un dettaglio contabile, ma il bivio più importante nell’economia di un’operazione thailandese.

Durante il possesso: imposta annua e manutenzione

• Imposta su terreni e fabbricati. In vigore dal 2020, le aliquote residenziali sono basse e dipendono dal valore dell’immobile e dal fatto che sia o meno la prima casa. L’avviso è inviato all’indirizzo dell’immobile: un proprietario non residente dovrebbe stabilire in anticipo chi lo riceve.
• Canone mensile di manutenzione — addebitato al metro quadro, e nei progetti resort con molti servizi diventa la principale spesa ricorrente del proprietario.
• Sinking fund — un contributo una tantum all’acquisto versato al costruttore, integrato in seguito con le delibere dell’assemblea dei proprietari.
• Utenze. In alcuni progetti le tariffe elettriche per un proprietario straniero sono più alte di quella base — le fissa la società di gestione, ed è bene chiederlo prima di acquistare.

Affitto: dove scatta l’imposta

Il reddito da locazione è tassato secondo l’imposta sul reddito thailandese come reddito di fonte thailandese — indipendentemente da dove vive il proprietario. Un tema a parte è l’affitto breve: l’attività ricettiva in Thailandia è soggetta a licenza, e affittare un’unità a turisti per soggiorni brevi senza licenza è una violazione che penalizza il proprietario, non l’inquilino. Molte società di gestione condominiale lo vietano anche con regole proprie.

Errori comuni

• Calcolare sul prezzo di contratto invece che sulla stima governativa. Alcuni oneri sono legati al valore stimato, che può differire dal prezzo di mercato in entrambe le direzioni.
• Ignorare la soglia dei cinque anni. Un modello «compro off-plan, vendo alla consegna» viene eroso in Thailandia dalla specific business tax, il che cambia l’intero calcolo.
• Dimenticare il Paese d’origine. La ritenuta thailandese non annulla l’obbligo di dichiarare il reddito nel luogo in cui si è residenti fiscali.

Sulla base della normativa fiscale thailandese, compreso il Land and Buildings Tax Act, e della prassi di registrazione delle operazioni presso il Land Department.